부동산 개념 TIP

 

기초 부동산 용어 정리

 

[2022 읽은 책] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (실전편)

 

 

[2023 읽은 책] 송사무장의 부동산 경매의 기술

 

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• 내 집 마련 막막하다면!
  • 금융지원 활용 + 집값의 20%만 모으자!
    • 예시 ) 2억원의 아파트를 구매하고자 하는 경우, 집 값의 20%인 4천만원을 모으고 나머지 1.6억원을 대출 받는다!
• 보증금 1억원일 때, 월 대출 이자는 얼마일까?
  • 금리가 중요한데, 예로 들어 4.5%일 경우  1억원 기준 1년에 450만원이 나간다. 450만원을 1년 (12달)로 나누면, 월 대출이자 계산이 가능하다.
• 아파트 청약 왜 하는 걸까?
  • 다른 투자에 비해 초기 비용이 적게 든다는 장점.
    • 대부분의 계약금은 분양가의 10%만 있으면 된다.(서울이나 핵심 수도권 지역은 20%)
    • 보통, 입주자모집 공고문에서 확인이 가능. 분양 대금 비율 예시 계약금(분양가 10%), 중도금 대출(60%), 잔금(30%)

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• 청약 당첨
  • Step 1. 서류 준비(1순위 추첨제 기준)
    • 신분증
    • 주민등록등본(인터넷 발급, 무료)
    • 주민등록등본 초본(인터넷 발급, 무료)
    • 가족관계 증명서(인터넷 발급, 무료)
    • 혼인관계 증명서(인터넷 발급, 무료)
    • 출입국 사실 증명서(인터넷 발급, 무료)
    • 개인정보 수집 이용 동의서(견본 주택에서 안내)
    • (특별공급 당첨 된 경우 해당 유형의 적격자임을 증빙하는 서류까지 제출 해야 한다)
  • Step 2. 청약 통장 해지
    • 보통 서류 검토 후 부적격 판정을 받을 수 있으니 최대한 늦게 해지할 것을 권고 함
  • Step 3. 인지세 납부
    • 인지세 납부 정부 수입인지(우체국 발급, 150,000원)
    • 인지세는 재산의 권리 이동이나 변동이 생겼을 때, 관련 내용을 신고하면서 내는 세금입니다. 청약에 당첨된 경우에도 인지세를 내야 한다.
    • 인지세 납부 시기는 분양권 취득 전으로 바뀌었으니, 꼭 분양권 취득 전에 납부하자. (납부 안하면 정당 계약때 세금 폭탄?!)
  • Step 4. 계약금 준비
    • 여유 있게 최소 2주 전에 준비
  • Step 5. 정당 계약
    • 계약금 납부
    • 계약금 이체확인증
    • 인감도장
    • 인감증명서(주민센터 발급, 600원)
    • 정당 계약은 청약 당첨자가 최초 계약을 체결한다는 뜻입니다. 계약 진행을 위해 꼭 필요한 것은 인감도장과 인감증명서입니다.
  • 중도금 납부
    • 결론부터 말씀드리자면, 전부 다 대출로 처리할 수 있습니다. 은행에서 중도금을 3년간 대신 내주는 것이죠. 마지막 회차는 자납(직접 현금 납부)해야 하지만 여의치 않으면 만기 연장도 가능합니다.
    • 정당 계약 후 6개월쯤 지나면 1차 중도금 납부일이 다가옵니다. 이즈음 시공사가 은행을 선정하고 중도금 대출 안내문을 보낸다.
    • 선정된 은행의 직원들이 직접 모델 하우스에 방문하여 일괄적으로 대출 접수를 받습니다. 당첨자들은 서류만 구비해 모델 하우스로 가면 된다.
    • 중도금 대출을 받고 나면, 당장은 나가는 돈이 없는 것처럼 보입니다. 하지만 약 반년마다 5천만 원의 대출금이 쌓이는 셈입니다. 3년 뒤에는 원금만 3억 원이 되는 것이다.
    • 여기에 ‘중도금 무이자 대출’을 지원받지 않는다면 이자도 더해야 한다.
    • 한마디로 중도금은 ‘입주 직전에 납부를 하는데요, 당장은 하지 않습니다’라고 말할 수 있다.
  • 잔금
    • 주택담보대출은 분양가 기준이 아니라 시세 기준으로 책정된다.
    • 대출 시점에 따라 LTV(Loan To Value ratio, 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율)는 달라질 수 있지만 무주택자가 조정 지역 6억 원 이하 주택을 구매하는 기준이라면 70% 정도로 예상해 볼 수 있습니다.
  • 주택담보대출
    • 중도금 대출은 은행 시스템을 통해 자동으로 주택담보대출로 전환돼, 결과적으로 소유권자는 주택담보대출만 갚아나가면 됩니다.

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• 등기부 근저당 보는 방법
  • 집주인 대출 얼마인지 계산 
    • Case 1 (등기부 근저당 1.92억)
      • 등기부 근저당 1.92억 잡혀있습니다. 은행은 대출원금의 120%를 근저당을 잡는다.
      • 그래서 1.92억 / 12 X 10 하시면 실제 대출원금은 1.6억원이 나옵니다. 그런데 아파트는 집주인 상황봐서 1.92억 / 11 X 10 = 1.74억을 대출 받았다고 보수적으로 추정하는 경우도 있어요. 왜 그런가 하면 국가 디딤돌 대출 같은 경우 실제로 근저당 110%만 잡고 대출해 주거든요. 그래서 저 집은 대출이 최소 1.6억~최대 1.74억으로 추정을 할 수 있게 됩니다.
      • 1.92억원 / 11 X 10 = 1.74억원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)
      • 1.92억원 / 12 X 10 = 1.60억원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)
      • 집주인은 최소 1.6억~최대 1.74억 담보대출을 받은 것임
      • 그런데 실제로 국가대출은 집값의 80% 이상 나올 수 없으므로 집주인은 1.6억을 받았다고 볼 수가 있습니다.
      • 집주인 대출 추정액은 1.6억
      • 아파트 시세 2억 X 80% = 1.6억 이렇게 계산을 하세요. (나중에 망할 경우 경매낙찰가율 80% 이상)
      • 그럼 1.6억 - 대출금 1.6억 = 0원 나옵니다. 완전 잠식상태 인거죠. 이런 집은 전세계약 자체가 불가능 한 집이 되는 거죠. 그냥 월세 계약밖에 할 수 없는 아파트
    • Case 2 (근저당 9,600만원 인 경우)
      • 집주인 대출 계산
        • 9,600만원 / 11 X 10 = 8,720만원 (은행 근저당 110% 국가 디딤돌대출인 경우)
        • 9,600만원 / 12 X 10 = 8,000만원 (은행 근저당 120% 일반 담보대출인 경우)
        • 따라서 집주인은 최소 8,000만원~최대 8,720만원 담보대출을 받은 거라고 추정할 수 있습니다.
        • 보수적으로 8,720만원 대출을 받았다고 생각하고 계산
      • 계산
        • 아파트 2억 X 80% 곱한다 = 1.6억
        • 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 1.6억 - 8,720만원 = 7,280만원 남는다.
        • 따라서, 이 집은 전세금 7,000만원 정도 까지는 안전한 집입니다.
        • 따라서, 이 집은 1.5억~1.6억 전세는 불가능 하지만, 7000/30 이런식의 반전세 계약은 안전한 집입니다.
    • Case 3 (다가구 건물 - 근저당 설정 여러개인 경우)
      • 10억 다가구 건물 전세 안전한지 보려구 등기부를 열었는데 근저당이 막 저렇게 여러개 잡혀 있습니다.
      • 어려워 할 필요 없이,  똑같은 방식으로 계산을 해보면 됩니다.
      • 1번 근저당 2.6억원 / 12 X 10 = 2.16억원 (은행 근저당 120%)
      • 2번 근저당 3.9억원 / 12 X 10 = 3.25억원 (은행 근저당 120%)
      • 따라서, 집주인은 총 5.41억원 대출을 받은 거다.
        • 다가구 건물이라 국가대출이 안되니 최소~최대 계산할 필요가 없어요 무조건 120%로 다 계산하면 됩니다.
      • 계산
        • 건물시세 10억 X 80% 곱한다 = 8억
        • 집주인 실 대출원금을 뺀다 = 8억 - 5.41억 = 2.59억원이 남는다.
        • 따라서, 이 집은 세입자 총 전세금을 더해서 2.59억원만 넘지 않으면 안전하다고 볼 수 있다.
        • 예를 들어 5가구 사는데 전세금이 6,000만원이다 (6,000 만원 X 5가구 = 3억)
          • 그럼 2.59억 - 3억 = -4100만원 입니다. 마이너스죠. 그럼 마지막 후순위 전세권은 위험한 겁니다.
          • 4가구만 살고 있으면 총 전세금 2.4억원이니 안전하다고 볼 수 있겠습니다.
    • [전세 근저당 계산 방법 - 초간단 요약]
      • 1) 건물시세 X 80% 한다. (아파트 오피스텔 80% / 원룸 다가구 70~75% / 상가 60~65%)
      • 2) 대출금을 뺀다. (근저당금액 / 12 X 10 계산해서 뺀다.)
      • 3) 전세금을 뺀다.
      • 4) 돈 남으면 안전하고, 모자라서 마이너스 되면 전세금 떼인다.
      • 이렇게 계산하시면 된다. (실제로 은행원들도 똑같이 역산해서,담보대출 한도 결정)

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• 주택매매전 반드시 확인해야 할 것 !!
  • 급여가 300만원인 사람 같은 경우, 200만원을 저축하고, 100만원을 지출할때 3년간 7,200만원을 모은다.
  • 집을 사고 싶은데 대출은 집값의 70%가 나온다.
  • 2억 3천만원의 집을 사려고 할때, 7천만원은 자기돈으로, 1억 6천만원은 대출을 이용할시 4%가 대출이자라고 했을때 1년에 약 640만원 대출이자.. 12개월로 나누면 월 53만원을 대출이자로 내야한다. (원리금 상환시에는 2~3배 정도 더 나간다.)
  • 저축의 절반이상이 대출상환으로 쓰이면 허덕이게 된다..

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• 전세대출 개념 및 유의 사항
  • 전세 보증금의 일부를 대출해주는 상품
  • 금리 계산
    • 신용대출 (6.8%)금리로 1억을 빌리는 경우
    • ( 100,000,000 * 0.068) = 6,800,000원
    • 월 이자 : (6,800,000 % 12개월) = 566,666원
  • 전세대출종류
    • 기금 재원 대출: 국주택기금을 재원으로 하는 상품 
      • ex) 버팀목 전세 대출
      • 장점 : 이율이 저렴하다.
      • 단점 : 제한이 크다.
    • 은행 재원 대출: 각 은행의 자금을 재원으로 운영하는 상품
      • ex) 시중 은행 전세 대출
      • 장점 : 제한이 비교적 낮다.
      • 단점 : 이율이 높다.
  • 전세대출 받는 순서
    • 보유자산 확인
      • 내 보유 금액 + 전세대출 금액을 합쳐서 어느 정도의 전세를 구할 수 있을 지 예산 산정
    • 사전 상담
      • 사전 후보군 선정
      • 등기부등본, 신분증, 재직증명서(소득확인 서류) 지참
      • 후보군의 집과 내가 받고자 하는 대출 금액에 대해 상담 진행
      • 주거래 은행 포함하여 2~3군데를 비교하여 상담 진행
    • 임대차 계약
      • 5 ~ 10% 정도의 계약금 납부
      • 계약금 납부시, 영수증 필수로 챙겨야 함!
      • 등기부등본, 건축물대장 같은 공부서류 꼼꼼히 확인 (당일 및 그 다음날 확인 필수 !)
      • 만약 사전 상담을 하지 않는 경우, 특약을 받아놓기! (전세대출 거절 당할 경우, 계약금 전액 반환)
    • 확정일자 받기
      • 주민센터로 가서 확정일자를 받자!
      • 확정일자: 증서가 작성된 일자에대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자. (임대차 계약에 법적 효력을 더한다.)
    • 대출 신청
      • 잔금일을 최소 2주정도 남겨놓고 진행해야 한다!
      • 필요서류는 각 은행 홈페이지나 상담시 물어보기!
    • 잔금 처리
      • 이삿날에 잔금 치르기! (일반적으로 은행 -> 집주인(임대인)에게 송금)
    • 전입 신고
      • 전입신고 후에 등본을 은행에 제출!

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• 한달 안에 계약금 마련하는 8가지 방법
  • 부동산 담보 대출
  • 1금융권 신용 대출
  • 2금융권 신용 대출
  • 인터넷 금융 신용 대출
  • 약관 대출 (청약, 보험 등)
  • P2P 대출
    • 온라인 서비스를 통해 채무자와 채권자를 바로 연결해주는 대출 서비스
  • 공동 투자
  • 거주 자금 최소화

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• 금리 개념 뿌수기 ! (고정금리, 변동금리, 혼합형금리, 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환)
  • Q) “고정금리로 대출을 받았는데, 은행에서 ‘고정금리지만 대출이자에 변동이 생길 수 있다’고 안내를 받았어요. 매달 대출금액도 달라집니다. 설명을 들었는데 잘 이해되지 않았어요”
  • A) 대출을 받을 때 대출금리를 어떻게 적용받을지 선택할 수 있어요. 크게 고정금리와 변동금리, 혼합형금리로 나뉩니다.
    • 고정금리: 대출을 받을 때 정해둔 대출금리 그대로 쭉 적용받는 것
    • 변동금리: 시시각각 변하는 시장 금리에 따라 대출금리가 달라지는 것(기준금리 오름 → 콜금리 오름 → 나의 대출금리도 오름) / 콜금리 = 은행, 증권사, 보험사 같은 금융기관들이 '서로' 돈을 빌릴 때 적용되는 금리
    • 혼합형금리: 일정 기간 고정금리로 적용받다가, 어느 시점 이후로 변동금리를 적용받는 것
  • ‘대출을 갚는 방법’도 선택할 수 있습니다. 크게 원금균등상환, 원리금균등상환, 만기일시상환 세 가지로 나뉘어요. 1억 원을 연 3%의 대출 금리로 36개월 동안 빌렸다면 이렇습니다.
    • 원금균등상환: 나는 원금을 36개월로 나눠서 갚을게. 이자는 남은 원금에서 계산해줘
    • 원리금균등상환: 나는 원금+이자를 36개월로 나눠서 매달 같은 금액을 갚을게
    • 만기일시상환: 난 만기에 원금 1억 원을 다 갚을게. 그전까진 이자만 낼 거야
    • 세 가지 상환방식 중에서 가장 대출이자 부담이 적은 방법은 원금균등분할상환 방식입니다. 다만 다른 방식에 비해 초기에 갚아야 할 금액이 커서 상환능력이 부족하다면 피해야 하는 방식이에요.

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• 계약 및 이사 완료 후 해야할 일
  • 월세 혹은 전세로 집을 구했다면, 월세 보증금이나 전세자금을 돌려받을 수 있다는 게 보장돼야 두 다리 쭉 뻗고 잘 수 있다! 그러기 위해서는 ‘우선변제권’을 갖는 게 가장 중요하다.
  • 우선변제권이란?
    • 주택임대차보호법상 세입자(=임차인)가 보증금을 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 권리
    • 월세 보증금 혹은 전세금을 맡긴 집이 경매 등으로 팔리면 제값을 받기 어려울 수 있는데, 그때 ‘제가 돈을 먼저 받을 수 있는 사람이에요’라고 알리는 권리
    • 우선변제권 순위가 높은 사람이나 기관부터 돈을 돌려받기 때문에 우선변제권 순위가 늦다면 돈을 돌려받기 어려울 수 있다.
  • 우선변제권을 갖기 위해서는 다음 세 가지 요건을 갖춰야 한다.
    • 입주 : 계약한 집에 들어가 사는 걸 말한다.
    • 전입신고 : 이사한 날로부터 14일 안에 사는 집이 달라졌다는 걸 주민센터에 신고하는걸 뜻한다.
    • 확정일자 : 법원, 동사무소 등이 주택임대차계약 체결 날짜를 확인한다는 의미로, 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도
    • 세 가지 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지기 때문에, 새집으로 이사를 한 뒤, 전입신고와 확정일자를 바로 받는 게 가장 좋다.
  • 꼭 기억하기!
    • 전월세 계약이 끝나고 다른 집으로 이사하려 할때 집 주인이 “당장 보증금을 돌려주기 어려우니, 다음 세입자가 들어오면 돌려주겠다”고 말한다면, 보증금이 당장 필요하지 않더라도 이사하지 않고 계속 그 집에 살고 있어야 “입주”라는 요건을 갖출 수 있다.
    • 만약, 집 주인과 보증금을 두고 다툼이 벌어질 경우, 그 집에 살고 있지 않다면 돈을 돌려받기 어려워질 수 있다.
  • 전입신고와 확정일자는 이사하는 동네의 주민센터에 신분증과 부동산 임대차 계약서를 들고 가 받는게 가장 확실하다. 방문하기 어렵다면 인터넷으로 신청이 가능하다.
    • 전입신고 ⇒ 정부 24
    • 확정일자 ⇒ 법원 인터넷등기소