- 추천 도서 (⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️)
- 추천 도서 (⭐️⭐️⭐️⭐️)
- 정태익
-기초편에 비해서 실전편은 저자의 경험과 노하우가 많이 담겨있어서 이해하기가 쉬웠다. (다시 읽어보고 싶은 책).(⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️)
- 레버리지를 최대로 끌어올리는 또 다른 방법
- 전세 레버리지를 활용하여 실거주 주택 구매 방법
- ‘전세 레버리지'란 전세가와 매매가의 차액으로 집을 매수하여, 전세금을 레버리지로 삼는 것을 말한다.
- 예를 들어, 7억원의 아파트에 전세가 5억 5천만 원이라면 내 돈 1억 5천만원으로 전세를 끼고 주택을 매수할 수 있다. 1억 원을 모은 사연자는 5천만원의 추가 대출만으로도 7억원의 아파트를 살 수 있다. 그 뒤 실거주할 때까지 저축을 통해 자금을 모으면 된다. 실거주 시점이 되면 그동안 모은 자금에 전세퇴거자금 대출을 받아서 임차인에게 전세금을 돌려주면 된다.
- 내가 실거주할 수 있는 집을 마련하자!
- 당장 실거주가 필요하다. (주택담보대출을 활용해 내가 살 수 있는 제일 좋은 주택을 산다.)
- 지금은 실거주할 필요가 없다. (미래에 살고 싶은 주택을 전세 끼고 미리 매수해둔다.
- 전세 레버리지를 활용하여 실거주 주택 구매 방법
- ‘글자'에 기대지 말고 현장을 가라.
- 투자를 하기 전에 직접 해당 지역을 탐방하는 것을 ‘임장'이라고 한다. 글 속에 갇혀 있지 말고, 세상 바깥으로 나와 현장에서 경험을 쌓아야 한다.
- 근처 중개사무소에 들러 중개사와 이야기도 많이 나눠보아야 한다.
- 요즘 이 지역의 분위기가 어떤지
- 투자를 하고 싶은데 괜찮은 매물이 있는지
- 현장에서 느끼고 배울수록 부동산 투자의 성공 가능성을 높일 수 있다.
- 주택 구매 능력 = 대출 감당 가능액 + 기존 보유 자산
- (저축액 * 40% / 대출이자) = 대출 감당 가능액
- ex) 1년 저축액이 2,700만원인 A씨 부부가 4%로 주택담보대출을 받을 때의 대출 가능 금액
- (2,700만원 * 40% / 0.04) 2억 7천만원이 A씨 부부의 대출 가능 금액
- 교통, 입지를 결정하는 매우 중요한 요소
- 비슷한 연식이고, 비슷한 가격으로 출발했는데 시간이 지나 부동산 가격이 달라지는 경우 ⇒ 입지로 인해 생겨나는 차이 그중에서 교통
- ex) 경기도에 위치한 1기 신도시(성남시 분당, 안양시 평촌, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 산본)은 모두 비슷한 시기에 건설되었다. 이 중 30년간 집값의 상승 폭이 가장 큰 도시는 분당. ⇒ 우리나라에서 가장 큰 업무지구인 강남과의 접근성이 좋다는 점이 가장 큰 차이.
- 최근 교통 이슈의 핵심은 수도권 광역급행철도 GTX이다. GTX가 어떻게 진행되는지에 따라서 또다시 시장의 평가가 바뀔 수 있다.
- 학군 좋은 지역을 찾는 방법 간단한 방법
- 호갱노노 앱 → 분석 (학원가 선택) : 학원가 만은 지역을 찾자
- 아파트실거래가 앱 : 각 지역 학교의 학업성취도평가 점수 확인 가능
- 나의 첫 집, 실수 없이 매수하는 완벽 프로세스
- 알고 보면 간단한 주택 매수 7단계
- 중개사 검색, 전화
- 한 지역에서 최소한 5명 이상의 중개사에게 연락해보는 것이 좋다. 여러 중개사에게 각각 2~3개씩 매물을 추천받아보기!
- 사전 준비
- 중개사와 시간 약속을 정할 차례, 임장을 할 때는 하루를 온전히 비우고 오전 10시, 오후 1시와 4시 정도로 적절한 간격을 두고 서로 다른 중개사를 만나는 것이 좋다.
- 이때 하루에 한 지역만 가보는것을 권한다.
- 현장 조사(임장)
- 임장 단계입니다. 임장을 가서 무엇을 확인해야 하는지는 뒤에서 설명, 중요한 점은, 매수 결정을 내리기 전에 서로 다른 날에 최소한 세 번은 임장을 가봐야 한다는 것.
- 매수 물건 확정
- 중개수수료 협상 및 가계약금 송금
- 많은 분들이 부동산 중개수수료는 이미 정해진 것으로 오해합니다. 하지만 수수료의 법정상한요율이 정해져 있을 뿐, 협의가 가능하다. 매수할 물건을 확정하고 집주인에게 가계약금을 입금하기 전에 수수료를 확정 지어야 한다. 생각보다 많은 분들이 중개수수료에서 분쟁을 겪습니다. 이미 계약이 체결되고 매수 과정이 진행 중인 상황에서 중개수수료에 대해 이견이 생기면 매수자 입장에서도 곤란한 상황에 빠지므로, 가계약금을 보내기 전에 주개수수료를 명확히 물어보고, 그에 대한 내용을 문자나 통화 녹음으로 확보해두어야 추후 분쟁 발생을 막을수 있다.
- 또 하나 기억해야 할 점은 가계약금 입금도 계약 성립으로 볼 수 있다.
- 계약서 작성 및 계약금 송금
- 집주인과 만나서 계약서를 작성하는 단계, 가계약금을 보낼 때 합의된 사항을 정식 계약서로 나간다고 생각한다.
- 사전에 협의된 내용이 계약서와 특약 사항에 명기되어 있는지 꼼꼼하게 확인하고 추가로 요청할 사항이 없다면 매도자와 협의할 수 있다.
- 만약, 매수인이 중도에 계약을 해지하면 지급한 계약금 모두 포기해야 한다.
- 중도금, 잔금 납부
- 중도금을 치르는 것은 소유권 이전에 대한 확실한 약속과 같다고 생각하면 된다. 따라서, 중도금을 계약서에 명시하고 실제 입금까지 했다면 이후로는 계약 파기가 불가능하 다
- 중개사 검색, 전화
- 알고 보면 간단한 주택 매수 7단계
- 중개사를 만나기 전에 알아야 할 것들
- 여러 중개사를 만나라 (최소 5명 이상)
- 내가 원하는 물건을 최대한 명확하게 밝혀라
- 원하는 주택 가격과 나의 투자금
- “3억에서 4억이요"와 같이 범위를 너무 넓게 잡지 말고, “3억 4천만 원이요"와 같이 구체적으로 이야기해야 한다.
- 실거주/투자 여부 : 당장 실거주할 집을 구하는지 아니면 집을 매수하여 전세를 줄 것인지 확실히 말해야 한다.
- 원하는 지역과 주택 종류
- 면적과 연식, 용적률
- “30년 이상 된 구축 20평대 아파트 중 용적률이 낮아서 개발 가치가 높은 상품을 찾고 있습니다.
- 방 개수와 층수 및 방향
- 구체적인 방 개수, 층수, 방향(남향, 서향 등) 등에 따라 볼 수 있는 매물의 수가 달라진다.
- 원하는 주택 가격과 나의 투자금
- ‘부동산 사기'를 피하는 간단하고 확실한 방법
- 신축 물건 가격 부풀리기
- 빌라, 오피스텔, 상가의 신축 분양은 신중히 접근하라. 투자 경험이 적은 사람의 경우, 분양업자와 중개인이 손잡고 가격을 부풀려도 그 물건이 실제 가치보다 비싸다는 사실을 알기 어렵기 때문이다. “빌라나 오피스텔을 사면 절대 안 된다"는 말이 시중에 떠도는 것도 신축 분양가로 비싼 값에 주고 매수한 뒤 물건 가격이 내려가 피해를 본 분들이 많기에 나온 이야기.
- 사기를 피하는 간단하지만 확실한 방법
- 소유자의 신분을 정확히 확인하라
- 부동산 거래를 할 때 계약 당사자는 임차인과 임대인, 매수자와 매도자이다. 따라서 매수인과 매도인이 직접 만나 신분증을 확인하고 계약서에 서명을 하는 편이 가장 좋다. 그러나 부득이한 사정으로 당사자가 계약서를 작성하지 못할 경우 위임장을 근거로 중개사나 제3자가 대리 서명하기도 한다. 이때는 반드시 신분증 사본과 함께 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고 거래해야 한다. 인감증명서란 주민센터에서 관리하는 일종의 ‘인장도장'인데, 이 도장이 찍혀 있다면 당사자가 계약한 것과 마찬가지의 법적 효력이 있다. 이때 인감증명서의 주민등록번호와 등기부등본의 소유자 주민번호가 같은지 꼭 확인해야 한다. 또한, 정부24 사이트에서 ‘인감증명서발급 사실 확인' 탭을 클릭하여 인감증명서의 정보를 입력해보면 위조문서 여부를 확인할 수 있다.
- 법적 분쟁이 있는 물건을 피하라.
- 부동산을 매수할 때는 등기부등본과 건축물대장을 무조건 확인해야 한다. 등기부등본은 해당 건물의 ‘이력서'라 할 수 있다. 등기부등본은 중개사에게 요청하여 받거나 대법원 인터넷등기소에서 직접 찾아볼 수 있다. 우선 해당 건축물의 소유권에 대한 정보가 담긴 ‘갑구' 부분에서 ‘등기목적'을 살펴봐야 한다. 다른 용어들은 신경 쓰지 않아도 되지만 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 초보자는 해당 물건을 거래하지 않는 것이 좋다.
- 소유권 이외의 정보가 담긴 ‘을구'에서도 등기 목적에 조심해야 할 용어들이 있다. 근저당권 설정, 전세권 설정, 주택임차권 등. 근저당권 설정은 이 집에 ‘대출'이 있다는 의미
- 소유자의 신분을 정확히 확인하라
- 신축 물건 가격 부풀리기
- ‘전세 끼고 매매' 알고 보면 복잡하지 않다.
- 흔히 집을 살 때 ‘전세 끼고 산다'라는 말은 한다. 세입자가 있는 집을 매수하거나, 주인이 사는 집을 매수하면서 동시에 전세입자를 구해 그 돈으로 매수 잔금을 치를 때 쓰는 표현. 최근에는 이를 ‘갭투자'라고 부른다.
- 그럼 언제 갭투자를 할까?
- 매매가와 전세금이 크게 차이 나지 않는 집을 여러 채 살 때가 있습니다. 그런가 하면 실거주하고 싶은 집이지만 당장 대출을 받기 힘들거나 자금이 모자랄 때 일단 전세를 끼고 갭투자를 하기도 한다. 매수인 입장에서는 매매가격과 전세금의 차액만 있으면 되고, 대출을 받는 것 대비 이자 부담도 없으니 상대적으로 비싼 집을 살 수 있다.
- 기존 임차인이 있는경우 : 전세 계약의 모든 것을 승계한다.
- 이미 임차인이 살고 있는 집을 매수할 때는 매매가격에서 전세금만큼 뺀 차액만 있으면 집주인으로부터 소유권을 가져올 수 있다. 예를 들어 매매가격이 6억 원인 집에 4억 원의 전세로 들어온 세입자가 있다면, 투자자인 나는 2억 원만 있으면 해당 주택을 매수할 수 있다. 집주인은 어째서 6억 원의 집을 2억 원만 받고 파는 걸까요? 주택임대차보호법에 따라 매수자는 임차인의 계약을 무조건 승계하므로 세입자의 전세금을 돌려줄 의무도 함께 갖게 됩니다. 기존 집주인 입장에서는 매수자에게 2억 원만 받고 임차인에게 돌려주어야 할 4억 원의 전세금을 같이 넘기는 것. 참고로 계약은 자동 승계되므로 특별히 세입자가 원하지 않는다면 계약서를 다시 쓸 필요는 없다.
- 집주인이 살고 있거나 공실인 경우 : 세입자를 새로 구해 잔금을 치룬다.
- 예를 들어 6억 원의 집을 매수한다고 가정할 때, 이 집의 전세 시세는 현재 4억 원 정도로 형성되어 있다. 계약은 집값의 10%인 6천만 원만 있으면 가능하지만, 나머지 5억 4천만 원의 잔금을 해결해야 한다. 그렇다면 잔금을 치르기 전까지 미리 이 집에 들어올 세입자를 구하는 과정이 필요하다. 집의 매수 잔금일과 전세입자의 입주일을 같은 날로 맞추면, 전세금을 받는 즉시 매도자에게 전달하여 잔금을 납부하고 소유권을 가져올 수 있다. 물론 전세금 4억 원으로도 부족한 1억 4천만 원은 매수자가 미리 준비해야 한다. 이 과정에서 세입자가 ‘주택의 현재 소유권자'와 전세 계약하기를 원할 수도 있다. 법적으로 전세입자는 매도자와 계약을 하는 것이 맞다. 아직 우리는 잔금을 내지 않았고 집주인도 아니기 때문이다. 이때는 중개사를 통해 매도인과 세입자가 전세 계약을 체결하도록 진행하면 된다. 그럼 잔금일에 매도인의 통장으로 전세금이 모두 입금될 것이고, 나는 잔금일에 전세금을 제외한 나머지 금액을 입금하면 매매계약이 성사된다.
- 계약을 지켜내는 3가지 방법
- 매매계약을 진행했는데, 내가 세입자를 제때 구하지 못해 잔금을 치루지 못했을 때….
- 잔금일을 넉넉하게 협의하라.
- 매매계약을 체결할 때부터 매도인과 협의하여 잔금일을 여유 있게 정하는 편이 좋다. 다만 여기서 중요한 건 매도자와의 협상이다. 잔금일을 3개월 뒤로 잡을 수 있다면 매수자 입장에서는 아무래도 한결 마음이 편하다.
- 중도금을 내라
- 중도금을 내면 얻을 수 있는 분명한 장점이 있다. 우선, 중도금을 지급하는 대가로 잔금일을 늦춰달라고 협상해볼 수 있다. 매도자 입장에서 중도금을 받으면 잔금일을 조금 늦춰줄 여유가 생길 수도 있다. 또한 중도금 지급은 쌍방이 계약을 주도 파기할 수 없다는 의미이기도 하다. 최악의 경우 잔금일을 맞추지 못하더라도 계약은 유지된다. 다만, 이런 경우 법정이율 연 12%의 지체 이자를 지불해야 할 수도 있다는 점은 기억해야 한다.
- 잔금일을 넉넉하게 협의하라.
- 매매계약을 진행했는데, 내가 세입자를 제때 구하지 못해 잔금을 치루지 못했을 때….
- 투자 후 제때 세입자 맞추려면 이것만은 지켜라
- 아무것도 하지 않으면 아무런 결과도 나오지 않는다.
- ‘투자자가가 적극적으로 행동하는 만큼 성과가 따라온다’
- 세입자를 부르는 작지만 강력한 차이
- 여려 명의 중개사에게 매물을 내놓아라.
- 옆 단지 중개소에도 매물을 내놓아라
- 전세 가격을 조금 낮추어서 내놓아라
- 중개사가 나를 기억하게 하라
- 중개사에게 자주 연락하는 것과 별개로 ‘나'라는 투자자를 중개사가 기억하게 만드는 것이 좋다. 나 스스로 인간적인 호감이 생기는, 도와주고 싶은 사람이 되는 것이다. 통화 한 번을 하더라도 친절하게, 예의를 잘 지켜야 한다.
- 아무것도 하지 않으면 아무런 결과도 나오지 않는다.
- 대략적인 인테리어 비용
- 기초 : 도배 / 장판 / 페인트 ⇒ 평당 12~ 13만원
- 개별공정 : 화장실 ⇒ 250 ~ 300만원
- 개별공정 : 싱크대 ⇒ 150 ~ 300만원
- 개별공정 : 새시 ⇒ 300 ~ 700만원
- 인터리어 업체를 활용하는 5가지 노하우
- 경쟁 매물을 여러 개 확인하여 공사 범위를 정한다.
- 어디까지 수리할지 범위를 정하는 일은 사실 매수 전에 다른 매물과 비교해 결정할 수 있는 사항. 이미 해당 집을 매수하기 위해 단지 내 여러 물건을 봤을 것입니다. 그때 살펴보았던 내부 상태를 기준으로 삼아 비슷한 수준으로 고치면 된다. 누차 강조했듯이, 임장을 할 때 사진을 찍어둔다면 도움이 된다.
- 여러 업체의 견적을 받는다.
- 이때 업체에 각 항목별로 공사비를 구분해서 견적서를 달라고 요청해야 한다. 그래야 각 업체별 견적을 제대로 비교할 수 있다. 예를 들어 A업체에서는 도배와 장판 비용이 250만원 이라는데 B업체는 150만원이라고 한다면, A업체에게 문의해서 이유를 알아낸다. 한두 곳의 견적을 받아서는 충분히 비교할 수 없으니 최소 5곳 이상의 견적을 받기를 추천한다.
- 중개사가 추천한 곳이나 지인을 무턱대고 믿지 말라.
- 업체에 ‘가장 싸게 해달라'고 요청해야 비교가 된다
- 업체 측에 견적을 요청할 때, 가장 싸게 수리할 수 있는 견적을 달라고 하면 된다. 최소한의 비용으로 견적을 내달라고 요청하지 않으면 업체에서는 나름의 기준으로 자재를 선정하고 공법도 바꾸게 됩니다. 그럼 자연히 업체 간 비교가 어려워진다. 그러니 가장 저렴한 견적을 받아서 비교해본 뒤에 더 필요한 공정이 있다면 나중에 추가하는 방식으로 진행.
- 잘 모르겠다면 그 동네에서 오래 영업한 업체에 맡겨라.
- 경쟁 매물을 여러 개 확인하여 공사 범위를 정한다.
- 집은 언제 팔아야 하는가.
- 안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저다.
- 가장 좋은 투자는 ‘팔지 않아도 될 집', 그러니까 오래 보유해도 좋은 집을 매수하는 것이 상책이다. 내가 거주할 집이라거나, 장기적인 호재를 보고 계속 보유해야 할 물건을 샀다면 매도 타이밍에 대해 고민할 필요가 없다.
- ‘고점'과 ‘저점’을 맞히려고 하지 마라.
- 변화의 방향성을 꿰뚫어볼 수 있는 방법
- 내가 매수한 지역의 상황을 예의주시하라
- 내가 매수한 물건의 시세 변화를 기록하라
- 시세 상승과 하락 원인을 제대로 파악하라
- 변화의 방향성을 꿰뚫어볼 수 있는 방법
- 안 팔아도 되는 집을 사는 것이 먼저다.
- 재건축, 재개발 투자시 대지 지분과 용적률을 구분하는 것은 크게 의미가 없다.
- 현재 건물의 용적률이 낮다는 말은 곧 대지 지분이 많다는 뜻. 반대로 현재 건물의 용적률이 높으면 재개발,재건축을 통해 늘어나는 세대수가 적기 때문에 일반 분양을 통한 수익이 적어지는데, 이는 다시 말해 기존 조합원들의 분담금이 늘어난다는 의미. 이 경우 조합원들의 동의를 모으기가 더욱 어렵다. 용적률이 높은 곳은 ‘사업성이 나쁘다'라는 말이 나오는 이유
- 즉, ‘현재 건물의 용적률이 낮은', 즉 ‘대지 지분이 많은' 건물이 투자 가치가 좀 더 높다는 점을 기억해야 한다.
- 성공하는 아파텔 투자를 위한 3가지 조건
- 인근에 대규모 아파트 단지들이 있다.
- 아파트와 인프라를 공유한다.
- 인근 아파트의 가격이 급격히 오르고 있다.
'Book Wiki' 카테고리의 다른 글
| [2022 읽은 책] 역행자 (1) | 2022.10.11 |
|---|---|
| [2022 읽은 책] 계속 가봅시다 남는게 체력인데 (0) | 2022.09.22 |
| [2022 읽은 책] 부자의 그릇 (0) | 2022.09.06 |
| [2022 읽은 책] 나를 내려놓으니 내가 좋아졌다. (0) | 2022.09.06 |
| [2022 읽은 책] 운명을 바꾸는 부동산 투자 수업 (기초편) (0) | 2022.08.02 |
| [2022 읽은 책] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (0) | 2022.07.15 |
| [2022 읽은 책] 나는 대출없이 0원으로 소형 아파트를 산다 (0) | 2022.07.02 |
| [2022 읽은 책] 나의 투자는 새벽 4시에 시작된다 (0) | 2022.06.22 |