[2023 읽은 책] 송사무장의 부동산 경매의 기술

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-  송희창 

- 부동산 경매의 바이블 같은 도서 적절한 예시와 팁들을 포함하고 있고, 종이책으로 소장하고 싶은 도서  (⭐️⭐️ ⭐️⭐️ ⭐️ )

- Yes 24 책 소개 : 대한민국 최고의 경매 고수 송사무장이 알려주는 앞으로 10년은 유용하게 써먹을 경매의 기술!
실전에서 수익을 내고 있는 경매 고수에게 배워야 돈을 벌 수 있다!!

 

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• 경매물건 검색 : 낙찰되었다가 대금을 미납한 재매각 물건만 검색 (무조건 낙찰된 물건을 검색할때 이와 같은 조건식으로 해야한다는게 아니다.)
• 권리분석 : 위 예시와 같이 대금미납이 발생하는 경우
  • 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우
  • 현장 조사 시 제대로 시세 파악이 안 되어 실제 시세와 차이가 많이 발생했을 경우 (보증금을 포기하는 게 오히려 손해가 덜할 경우)
  • 낙찰 받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우 (이 경우 보증금을 포기할 것이 아니라 매각불허가 신청이 가능하다)
  • 낙찰 받고 그 집에 가보니 깍두기 아저씨들이 고스톱 치면서 기다리고 있을 경우 (낙찰자의 수준에 비해 명도가 어려울 경우) / 낙찰자를 협박해 집을 명도 못하게 하는 방법인듯…
  • 낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우
  • 입찰 금액을 잘못 기재하여 낙찰을 포기하는 경우 (1억 원을 10억 원으로 잘못 쓰는 등..)
• 현장조사 : 주민센터에 가서 전입세대 열람을 하여 혹시 대항력 있는 세입자가 숨어 있지 않은지 확인해보니 세입자도 후순위였다. (세대 합가 반드시 확인)

 

• 부동산에서 시세 파악할 때 주의 사항
  • 나이 드신 할아버지 공인중개사는 공경은 하되 말씀하신 시세는 맹신하지 말자
  • 매도가격과 매수가격을 따로 물어보자. 생각보다 차이가 크다.
  • 귀찮다는 듯이 얘기하는 부동산에서는 귀 파면서 나오면 된다.
  • 행정적인 규제사항이나 혐오시설도 점검한다.
  • 부부인 척하고 둘이 가면 부동산에서 실수요자로 생각해 친절하게 설명해줄 때가 많다.
  • 부동산은 여러 군데 들를수록 좋다. 자기와 맞는 중개업소를 사귀면 재산이 된다.
• 명도 : 낙찰자는 내용증명을 발송하고 4일이 지났을 때 임차인에게서 공손한 목소리로 이사하겠다는 전화가 왔다. 이렇게 해서 명도도 의외로 쉽게 해결되었다. 이렇듯 낙찰자는 잘 쓴 내용증명 한 통만으로도 무난히 명도를 할 수도 있다.
  • 간략한 예시
    • 제목 : 강제집행 예정통보서
    • 발신인, 수신인 기입
    • [인도명령 및 강제집행비용 청구]
    • [상기 부동산에 관한 부당이득금 청구]
    • [명도확인서 교부 시점]
    • [협의 가능]
    • [고문 법률사무소]
    • [결론]
• 수익 계산
  • 책에서 나온 예시는 빌라
  • 낙찰 가격 : 2,877만원
  • 취.등록세 : 120만원
  • 이사비용 : 30만원 (임차인 배려로 주는듯..)
  • 밀린 공과금 : 15만원
  • 도배비 : 20만원 (장판은 깨끗해서 청소만 함)
  • 총 : 3,062만원 (현금만 투입했을 경우)
  • 경락잔금대출 : 1,800만원 (이자 월 10만원)
  • 임차보증금 : 1,000만원 (월세 월 40만원)
  • 최종 실제 현금 투자액 : 262만원 (레버리지 활용할 경우)
  • 빌라 한 채를 사는 데 최종적으로 262 만원이 투자 되었다. 여기에서 매월 대출이자(약 10만원)을 빼고도 월 30 만원의 순수익이 발생되며, 1년이 지나면 투자원금을 회수하고도 남는다.
  • 글쓴이는 운 좋게도 그곳은 이후 뉴타운으로 지정되었고, 대지지분이 19.8 제고빔터 (6평)미만이므로 토지거래 허가 대상도 아니어서 인기가 좋았다. 이 빌라는 계속 보유하다가 양도세 비과세 시점에서 1억 4,500만원에 매도하였다.
    • 임대 수익 : 50개월 * [40만원(월세) - 10만원(이자)] = 1,550만원
    • 시세 차익 : 1억 4,500만원 - 3,062만원 = 1억 1,438만원
    • 최종 수익 : 1억 2,938만원
  • 임대수익을 얻는 투자 방식을 선호해라, 저자의 경험상 상당한 매도차익은 단기투자보다 중장기투자에서 얻을 수 있었다. 위의 빌라도 낙찰 후 바로 매도를 했다면 임대수익은 물론 시세차익도 얼마 생기지 않았을 것이다.

 

• 입찰 전에 알아두어야 할 사항
  • 경매물건의 특별매각조건(유치권, 대항력임차인, 토지별도등기, 재매각, 제시 외 건물 소재 등)은 반드시 확인하고 입찰 할 것.
  • 본인이 입찰하는 경우 본인 신분증과 도장, 입찰 보증금 (최저매각가의 10%이며, 재매각의 경우에는 20 ~30%인 경우가 있으므로 공고문 확인 필요)
  • 대리인이 입찰하는 경우 대리인의 신분증과 도장을 준비하고 위임한 사람의 인감증명서 1부와 인감도장을 준비해야 한다.
• 창업을 고려하는 세입자도 경매를 활용하여 그에 맞는 상가를 낙찰 받게 된다면, 금전적으로 훨씬 유리하게 자신만의 가게를 갖게 될 수 있을 것이다.

 

• 인터넷으로 아파트 시세를 조사할 때
  • 국민은행 시세가 대체적으로 보수적이며, 다른 은행에서도 국민은행 시세를 기준으로 아파트 담보대출 한도를 산정하기 때문에 그만큼 신뢰성이 있다고 볼 수 있다.

 

• 권리분석방법
  • 경매에서 가장 중요한 부분 중의 하나가 바로 권리분석이다. 권리분석을 잘못한 결과에 따른 손실은 모두 낙찰자가 부담해야하기 때문에 이 부분은 확실히 알고 경매를 시작해야 한다.
  • 권리분석을 하려면 일단 등기부등본(등기사항전부증명서)부터 볼 줄 알아야 한다.
  • <등기부등본 제대로 보는 법>
    • 등기부등본은 크게 건물등기와 토지등기가 있다. 그리고 건물등기는 크게 두 가지로 나뉘는데 집합건물(아파트, 다세대, 연립, 상가, 오피스텔 등) 등기와, 토지와 건물등기가 따로 존재하는 일반 건물(단독, 다가구 주택, 모텔 등) 등기가 있다. (상가의 경우 집합건물과 일반 건물 두 가지로 준공된다)
  • 건축물대장 보는 방법 정리
    1. 건축물대장을 제대로 보려면 표제부(내가 살고 있는 건물)에서 ‘대지면적’과 ‘연면적’. ‘건평’, ‘주 구조’등 부동산 외형에 관한 부분을 확인한다.
    2. 전유부(내가 사는 호수)에는 불법건축물이 등재되어 있는지, 실제 전용 부분은 면적이 얼마인지, 공용부분은 면적이 얼마인지, 건축물에 대한 모든 사항이 필요 할 때 가장 손쉽게 볼 수 있는 장부이다.
  • <권리분석 하기>
    1. 말소기준 권리
       1. 등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있는 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 것들이 무조건 말소된다. 즉, 등기부등본이 깨끗하게 세탁되는 것이다.
       2. 경매물건의 80%이상이 말소기준권리만 찾고 나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건이다. 이 간단한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 시장에는 얼마든지 많다.
    2. 말소기준권리가 될 수 있는 것들
       1. 저당권(근저당권)
       2. 압류(가압류)
       3. 담보가등기
       4. 경매기입등기(등기부등본에 보면 ‘강제경매개시결정’이라고 표시되어 있다.)
    • 위의 권리가 여러 개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 된다.
  • 등기부등본상의 인수권리 분석
    • 권리분석 시 선순위 권리가 있어 인수하는 경우와 후순위 권리이지만 인수해야 되는 경우 (위 두가지만 확인하면 권리분석은 간단해진다)
    1. 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우
       1. 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기(담보가등기가 아닌 경우), 선순위전세권(배당요구를 하지 않는 경우)의 권리들은 모두 인수된다.
    2. 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우
       1. 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리이다.
• 임차인(점유자) 분석
  • 말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인하고, 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당요구종기일 이내에 배당요구 신청을 했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지, 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인한다.
• 집행관의 현황조사보고서는?
  • 채권자가 법원에 경매신청을 하면 법원은 감정평가와 집행관 현장조사를 명령한다. 법원의 명령서가 도착하면 집행관은 경매진행 물건에 직접 방문하여 임대차조사 및 해당부동산의 점유관계와 기타 건물의 현황을 실사하여 경매계에 보고서를 제출한다. 이 조사서를 집행관 현황조사서라 한다.
• 대항력, 선순위 위장 임차인 제대로 알기
  • 경매물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나, 배당요구 신청을 하지 않은 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야 한다. 또 대항력 있는 임차인이 배당요구 신청을 했다고 하더라도 경매절차에서 보증금 전액이 배당되지 않는다면 나머지 금액은 낙찰자가 낙찰금액 외에 추가로 인수해야 한다.
• 대항력이란?
  • 주택 임대차보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 새로 임차권을 주장할 수 있는 권리이다. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다. (낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기된다)
• 대항력의 요건
  • 결론적으로 임차인은 1. 임대차 계약을 맺고, 2. 주택을 인도받고, 3. 주민등록의 요건을 모두 갖추어야 대항력이 생기는 것이다.
• 대항력에서 추가로 알아야 할 사항
  • 임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후 건물에 근저당 등 기타 권리들이 발생되고 난 뒤 증액한 보증금에 대해서는 대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수하지 않아도 된다.
  • 다가구주택이나 단톡주택의 경우 건물 호수가 다르더라도 지번만 제대로 기재되어 있으면 대항력이 발생한다.
• 매달 월세를 받는 부동산이 수익형 부동산이다. 지금부터 나는 이런 수익형 부동산을 배당부동산이라 정하겠다. 배당부동산은 빌라, 아파트, 오피스텔, 상가, 공장 등 월세가 안정적으로 나오는 모든 부동산을 말한다. 이러한 배당부동산은 당신의 또 다른 일꾼이 된다.
• 양도세와 보유세에 대한 걱정은 잠시 접어두자. 항상 느끼는 것이지만 걱정부터 앞서는 사람은 아무것도 하지 못한다. 양도세는 파는 시점에서 이익이 생겼을 때 내면 되는 것이다.

 

• 현금흐름 월 300만 원을 완성하라.
  • 예시
    • 부동산 임대 수익 : 250만원
    • 기타 수익 (블로그, 사이드잡) : 50만원
• ‘배당부동산’ 효과적으로 매입하는 방법
  • 똑같은 임대가격이라면 일단 싼 물건부터 매입하라!
  • 분양물건(신축)은 정확한 임대가격을 파악해야 한다.
  • 노후도가 심하거나 임대를 놓기 힘든 지역은 피하라!
  • 채광이 잘 되고 주차장이 확보된 건물을 매입하라!
  • 교통, 학군, 기타 사항을 잘 점검하라!
  • 관리비가 저렴한 곳을 선택하라!
• 경매는 근저당, 가압류 가등기 등의 채권자가 채권회수를 법원을 통해 하는 절차이고, 공매는 채무자의 부동산에 공공기관(구청, 세무서, 건강보험공단 등)이 압류 한 후, 한국자산관리공사에 매각의뢰를 하여 체납금을 회수하는 절차이다.

 

• 경매와 공매가 동시에 진행될 때 어느 절차를 통해 낙찰 받은 사람이 소유권을 갖게 될까? 정답은 잔금을 빨리 내는 사람이다.
• 경매는 사건번호로 물건을 파악할 수 있고 공매는 고유의 관리번호로 분류된다.
• 경매는 잔금을 납부하려면 낙찰일로부터 1주일 뒤 매각허가결정이 나고, 또 1주일 항고기간이 지나야, 즉 낙찰일로부터 총 2주간 경과되어야 잔금을 납부할 수 있다.(낙찰 받은 날부터 최소한 2주간 지나야 한다.)
• 그런데 공매는 매주 월요일부터 수요일까지 입찰하고 목요일에 개찰이 되면서 낙찰이 결정되는데, 통상적으로 낙찰일 다음 주 월요일에 매각허가결정이 되어 이 날부터 바로 잔금납부가 가능하다. 즉 낙찰 받은 날 그 다음 주 월요일에 매각허가결정통지서를 수령하고 바로 잔금납부를 할 수 있다.

 

• 명도절차
  • 공매가 경매보다 법적으로 처리하는 기간이 더 길기 때문에 법적 절차 측면에서 본다면 공매 낙찰자가 점유자를 명도 하는 것이 조금 더 어려운 것이 사실이다.
  • 이런 불편함 때문에 똑같은 물건일 경우 공매가 경매보다 10~15% 낮게 낙찰된다. (요즘 아파트, 빌라 등 주거형 물건은 경쟁이 높아져서 별로 그렇지도 않다.)

 

• 10년은 써먹을 경매의 기술
  • 공매로 매입하여 경매로 매각하기!
    • 실무에서 경.공매의 고수는 낙찰을 잘 받는 사람이 아니라 최종 마무리를 잘하는 사람이다. 왜냐하면 아무리 좋은 수익을 예상하고 낙찰 받았다고 할지라도 최종적으로 임대,매매가 안 된다면 그것은 실패 사례에 속하기 때문이다. 그래서 어떤 투자든 수익을 생각하기에 앞서 최악의 상황을 가정해 봐야 한다.

 

• 다가구주택을 제대로 경매하려면 중급 수준 이상은 되어야 한다.
• 협상의 법칙
  • 단순한 원리지만 상대방에게 친절하게 대하고 먼저 베풀어라. 음료수 한 박스의 힘은 대단하다. 또 위로의 말 한마디도 상대방에게 빚을 진 것처럼 미안한 마음이 들게 한다. 그리고 나면 상대방은 나에게 조그만 것이라도 보상하려고 한다. 이것은 심리한 책에도 등장하는 ‘작은 협상의 법칙’이다.

 

• 현장 조사할 때 유의해야 할 점
  • 입찰 부동산의 전입세대 열람을 상세히 파악한다(대항력 여부 확인)
    • 간혹 세대주보다 전입을 빨리 한 세대원도 함께 표기가 된다. 채무자 가족 외 다른 세대주가 전입되어 있을 경우 반드시 채무자와 소유자와의 가족관계를 물어보자(상가의 경우 전입세대 열람 대신 사업자등록 현황을 참고한다)
  • 유해, 혐오시설이 있는지 점검 한다
    • 주변 환경과 소음은 부동산 매매가격에 매우 큰 영향을 끼친다. 호재보다 이 부분을 더 중요하게 체크해야 한다.
  • 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 바운 한다.
    • 임장조사 시 부동산에 갔는데 아는 체를 많이 하는 중개업소의 주관적인 의견을 시세로 오인하고 입찰하지 말자.
    • 매매 시세는 항상 매도가격과 매수가격을 나누어 물어봐야 한다(생각보다 차이가 크다). 또한 임대가격도 전세와 월세를 나누어 확인하도록 하자.
  • 현장의 결점부터 찾아야 한다.
    • 도시가스 설치여부(기름보일러, LPG가스도 가끔 있다) 건물의 방수공사가 제대로 되었는지, 화재는 발생한 적이 없는지, 채광(빌라나 반지하의 경우 필수 점검)은 어떤지, 건물의 노후도는 어느 정도인지 점검하자.
  • 점유자가 누구인지 확인 한다.
    • 상세한 현장 조사를 통해 서류상으로 대항력이 있어 보이는 선순위 위장 임차인 물건이나 유치권 신고가 되어 있는 특수물건 등은 현장에서 답을 얻는 경우가 많다.
• 현장답사를 할수록 물건의 하자부분에 대한 관찰력도 발달하지만, 부동산에 대한 감각도 좋아지기에 현장답사의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는다.
• 부동산은 상상력과 응용력이 풍부한 사람에게 더 큰 기회가 온다.
• 명도는 협상이다. 단순히 부동산에서 점유자를 끌어내는 것이 아니다. 경매에서 모든 명도는 돈을 협상 하는 과정이라고 말할 수 있다.
• 강제집행 카드는 히든카드지만 협상결렬 시 신속하게 집행할 수 있게 준비해야 한다.

 

• 10년은 써먹을 경매의 기술
  • 대중 심리를 이용해 경매 투자하기
    • 필자의 경험에 의하면, 앞으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 강한 확신이 들었던 시기보다는 다른 사람들이 가격 하락에 대한 두려움을 느끼며 매입하지 못하고 있는 시기에 투자를 했을 때 훨씬 더 나은 수익을 거두어들였다.
    • 언론에서 부동산에 대해 연일 부정적인 기사가 오르내리는 시기에 좋은 물건을 과감하게 매입한 것이다. 2008년 금융위기 때가 그러했다. 언론 뿐 아니라 부동산 전문가들도 부동산을 매입하지 말라는 칼럼으로 도배가 되는 시기였다.
• 유치권 허점을 찾아내라!
  • 유치권은 대부분 서류를 살펴보면 반드시 하자 부분이 발견된다.
    • 유치권신고를 한 ‘00산업안전관리공사’의 법인등기부등본을 살펴보았다. 그런데 자세히 보니 유치권신고를 한 법인의 대표이사와 이사가 소유자의 친형들이었다. (구린냄새)
    • 유치권신고서 1번을 살펴보면 공사업자는 2002.11.12에 1억 4,704만 원에 공사도급 계약을 체결하고 2003.4.20에 공사 완료하기로 약정했다고 했는데, 이 건물은 2002.6.2 ~ 2023.6.1까지 전세권설정이 되어 있다. 유치권 금액이 몇 백만원 도 아닌 1억 4,700만 원의 대공사인데 공사하는 도중에 임차인이 살고 있다는 것은 말이 안 되었다. 또 임차인의 전세권 존속기간이 2003.4.20부터 점유했다는 것도 거짓말이었다.
• 인도명령신청서는 법원에 접수하고 고소장은 검찰정에 제출해야 한다.

 

• 낙찰부동산에 대해 강제집행하려면
  • 점유자와 원만한 합의가 되지 않아 강제집행을 신청할때 일단 인도명령결정이 되어야 하고 인도명령결정문과 인도명령결정문이 상대방에게 송달되었다는 송달증명원을 첨부해서 강제집행신청을 해야 한다. 따라서 인도명령이 결정되었더라도 결정문을 상대방이 받지 않았다면 강제집행을 신청 할 수 없다.
  • 인도명령결정문이 송달되지 않으면 주소보정을 해서 다시 송달신청(주소보정: 상대방의 주민등록이나 주민등록초본을 다시 떼어 옮긴 주소로 보내는 것)을 해야 한다.
• 인도명령의 절차와 결정
  • 낙찰자는 낙찰 잔금을 내고 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령신청이 가능하다.
• 인도명령 외 낙찰자가 부동산 명도를 하기 위한 보조 방법
  • 점유이전금지가처분 신청
  • 점유이전금지가처분은 해당 부동산의 점유이전을 타인에게 금하게 하는 보전처분으로, 신청 당시 점유자가 강제집행 전에 제3자에게 점유이전을 한다고 해도 다시 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 받을 필요 없이 승계집행문을 부여 받아서 강제집행이 가능하다.
• 결론적으로 부동산 인도 집행을 위한 절차를 요약하면 다음과 같다.
  • 인도명령신청 → 인도명령결정 → 점유자에게 인도명령결정문 송달 → 해당 계에서 송달증명원 발급 → 송달증명원 + 인도명령결정 정본으로 집행관사무실에 강제집행 신청 → 집행 비용 예납 → 점유자에게 집행 계고(예고) → 부동산 인도 집행 시행 → 유체동산 경매신청(점유자가 강제집행 후에도 자기 짐을 찾아가지 않는 경우)
• 유치권 제대로 알면 큰 수익 난다.
  • 유치권의 본래 취지는 공사업자가 공사를 한 후 공사비를 제때에 받지 못하게 되었을 때 이를 보호하기 위해서 생긴 제도.
  • 낙찰자에게 부동산의 인도를 거절하며 주장할 수 있는것이 유치권.
  • 공사업자는 낙찰자에게 못 받은 공사잔금 전부를 변제받을 때까지 경매부동산을 인도하지 않아도 된다.
  • 정당하게 지불해야만 하는 유치권 신고금액을 대항력 있는 임차인의 보증금처럼 여기고 입찰가격을 써야 하므로 유찰이 많이 된 상태(공사금액을 갚고도 수익이 생기는 가격)가 아니면 입찰을 피해야 한다. 그러나 이것은 완벽하게 유치권에 관한 서류와 요건을 갖추었을때를 가정한 것이고, 실제 법원의 경매물건에는 허위(가장)유치권이 너무 많다.
  • 유치권 신고서류에 유치권자가 건설 회사나 법인으로 기재되어 있으나 실제로는 임차인이나 채무자, 아니면 채무자의 측근이 점유하는 경우도 있으니, 이런경우 일단 허위 유치권으로 의심해봐야 한다.
  • 불법행위에 기인한 점유는 인정되지 않는다. 그리고 점유를 상실하면 유치권은 소멸하게 된다(민법 제328조)
• 유치권이란 무엇인가.
  • 유치권은 타인의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 관하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리이다.(민법 제320조)
  • 만약 유치권신고가 안 되어 있는데 낙찰 후 이 사실을 알았다면 낙찰자는 잔금 전까지 ‘매각불허가신청’을 할 수 있다.
• 경매를 잘하고 수익을 잘 내기 위해서는 위와 같은 해결능력보다는 물건검색 능력이 훨씬 중요하다.

 

• 수탁재산은 금융기관 및 기업체가 비업무용으로 보유(혹은 소유) 중이던 자산을 기업의 사정에 의해 한국자산관리공사에 매각을 위임한 재산을 말한다. 요즘 은행, 증권회사등 금융기관에서 점포를 폐쇄하면서 이를 일반에 공개 매각하는데, 이런 경우 온비드에서 ‘수탁재산’으로 검색이 가능하다.

 

• 공유자 우선매수권이란
  • 공유자가 있는 경매 물건을 낙찰 받아 최고가매수신고인(낙찰자 또는 경락인)이 되었더라도 공유자의 우선매수신고로 인해 차순위매수신고인의 지위가 될 여지가 있다.
  • 따라서 법원경매 시 공유자 물건의 경매에 참여하는 경우에는 항상 공유자우선매수신청이 들어올 것을 대비하여 경매에 임하여야 한다.
  • 공유자 외 다른 사람이 최고가격으로 입찰했을 경우 지분권자는 최고가격에 우선 매수권을 행사할 수 있는 것이다.

 

• 어떤 상황에 부딪혔을 때 생각만으로 끝내면 공상가에 불과하다. 경매를 할 때 사소한 생각이라도 떠오르면 곧바로 움직이고 노력해야만 원하는 것을 얻을 수 있다. 최선을 다해보고 안 되는 것은 정말 어쩔 수 없는 것이지만 해보지도 않고 안 된다고 생각하는 것은 단지 게으른 것이고, 게으른 자가 얻을 수 있는 것은 아무것도 없다.

 

• 지료
  • 지료의 정의
    • 지료는 지상권자(건물주)가 토지사용 대가로 토지소유자에게 지급해야 하는 금전을 말한다.
  • 지상권이 성립되는 건물이라 할지라도 토지주와 건물주 사이에 법원을 통해 정해진 지료가 있을 경우 판결이 확정된 후에도 건물주가 지료지급을 2년 이상 연체한 때에는 토지주는 건물주에게 지상권소멸청구를 할 수 있다.(민법 제 287조)
• 선순위 전세권 미확인
  • 말소기준권리보다 앞선 선순위전세권이 있을 경우에는 배당요구 신청을 하지 않으면 낙찰자가 전세보증금을 인수해야 하므로 많이 유찰된 상태가 아니면 입찰하지 말아야 하는데, 이것을 간과하고 입찰하여 보증금 전액인 1억 2,000만 원을 인수해야 하는 것이었다. 아마도 선순위전세권자가 배당요구 신청을 하지 않아도 자동 배되는 선순위 임차권과 착각한 듯 하다.
  <선순위 전세권과 선순위 임차권 비교>

  	선순위 전세권	선순위 임차권
  배당	배당요구를 해야 배당됨	자동 배당 (압류 이후 등기는 배당요구 해야 배당됨)
  말소	배당요구를 했을 경우만 말소되며, 보증금 전액 배당받지 못해도 말소됨	보증금 전액을 배당받아야만 말소됨
  유의사항	등기상의 전세권은 말소되지만 임차인으로서의 권리는 유효하므로 확인해야함	자동배당 후 말소되나 선순위일 경우 전액배당 시 말소됨

• 토지는 항상 입찰전에 해당 관청에서 지적도와 임야도를 떼어 정확한 위치를 확인해야 한다.

 

• 투자를 시작하며 부자가 되기 위해 그 누구의 말에도 흔들리지 않을 만큼 강한 정신력을 가지려고 노력했다.(그때부터 지금까지 세상을 부정적으로 바라보는 사람은 철저히 멀리 한다.) 오직 성공한 사람의 말만 듣고 그대로 따라하려고 애를 썼다.

 

• 부자가 되기 위해서 절약보다도 더 중요한 것은 바로 부자 마인드라고 생각했기에 성공한 사람들의 생각과 행동을 철저히 분석하고 연구하고자 끊임없이 노력했다.

 

• “인생에서 한 번 정도는 독하게 살아야 성공합니다”

 

• 마지막으로 한 번 더 강조하고 싶다. 서두르지 말고 절대 중도에 포기하지 마라.

 

• https://cafe.naver.com/mkas1 (행복재테크)