[2023 읽은 책] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

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- 이선미 저
- 부동산 경매를 하게 된다면 꼭 읽어봐야 할 서적 중 하나.  (⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 경매 투자에 꼭 필요한 지식과 어려운 용어를 쉽게 설명했으며, 실제 현장에서 활용하는 방법및 실전 노하우까지 쉽고 재밌게 담아냈다. 현장 조사 방법부터 명도 빨리 하는 법, 수익내는 리모델링 노하우까지 낱낱이 공개한 이 책은 이미 부자가 된 경매 투자자들이 경매 입문서로 강력 추천하는 도서이다.

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• 법원으로 출근하여 입찰을 하지 않더라도 현장의 분위기, 그리고 입찰표 쓰는 연습, 낙찰 발표 등 경매에 대한 모든 것을 온몸으로 터득하려고 노력했다.
• 간절한 마음이 있으면 뭐든 할 수 있는 것이 또 세상 이치가 아닐까 싶다.

 

• 거래 내용 예시
  • 낙찰가 : 1억 원
  • 대출액 : 7,000만 원(낙찰가의 70%)
  • 세금 및 법무비 : 약 150만 원 (세금 1.1% 계산)
  • 명도비 및 수리비 : 약 200만 원 (적정 수준의 명도비와 기본 수리비)
  • 기타비용 : 약 100만 원 (중개수수료 등)
• 종잣돈을 모으는 가장 빠르고 정확한 방법은 저축이다. 조금이라도 이자를 더 준다는 은행에 돈을 맡기고 묵묵히 저축하면서 그동안 경제공부에 전념하여 실력을 키우길 바란다.

 

• 대출을 무서워하면서 돈을 벌기는 힘들다.
• 레버리지 효과(=지렛대 효과)를 활용해야 한다.

 

• 2~3회 유찰이 기본이라는 지방의 빌라를 1차 신건에 입찰을 들어간다는 것이 마음에 걸려 선뜻 확신이 들지 않았다. 그리고 찌그러진 현관문도 맘에 걸리기도 했다.

 

• 빌라를 6,030만 원에 낙찰을 받으면서 낙찰가의 80%인 4,800만 원의 대출을 받았다. 대출금이 4,800만 원과 전세금 5,500만 원을 합치며 1억 원이 넘어 당시 매매시세인 7,000만 원을 훌쩍 넘어버렸다. 사실 좀 아는 사람이라면 이 집은 아무리 예뻐도 들어가면 안 되는 위험한 집이엿던 것이다.

 

• 말소기준권리가 될 수 있는 것은 다음의 네 가지 경우이다.
  • 첫 번째, (근)저당
  • 두 번째, (가)압류
  • 세 번째, 담보가등기
  • 네 번째, 경매기입등기
• 만약 소유자가 아닌 세입자가 사는 경우, 권리분석표에 그 세입자가 전입한 날짜를 기입해 보면 좋다. 만약 말소기준권리보다 앞선 순위에 있게 되면, 인수를 해야 하는 부담이 생기니 신중해야 한다.

 

• 대항력
  • 따라서 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당 부동산을 비워주지 않아도 된다.
• 대항력의 요건
  • 대항력 있는 임차인이 되기 위해서는 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록 전입을 해야만 한다. 그러면 전입을 한 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

 

• 우선변제권
  • 한편 주택임차인이 낙찰대금에서 우선변제를 받으려면 아래와 같은 요건을 갖추어야 한다.
    • 첫째, 대항력을 갖추고,
    • 둘째, 임대차계약서에 확정일자를 받고,
    • 셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고,
    • 넷째, 배당요구종기일까지 전입 및 점유(존속요건)을 하고 있어야 한다.

 

• 최우선변제권
  • 최우선변제권이란 경매 또는 공매 시에 해당주택의 낙찰대금에서 근저당 등 다른 권리보다 일정 금액을 우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말하는데, 임대차보호법으로 보증금의 일부를 먼저 받아갈 수 있도록 법제화한 제도이다. 최우선변제권이 인정되려면 아래와 같은 요인이 필요하다.
    • 첫째, 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고,
    • 둘째, 보증금의 액수가 소액보증금에 해당해야 하고,
    • 셋째, 배당요구종기일 이내에 배당요구신청을 하고,
    • 넷째, 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다.
      • (확정일자는 최우선변제 요건에 포함되지 않는다)

 

• 특수물건은 말 그대로, 유치권 법정지상권, 지분 등 법리적인 부분을 이해해야 접근할 수 있는 것들이다. 나는 초보 딱지를 제대로 떼지도 않은 시절, 몇 번의 경험으로 자신감을 얻고 겁도 없이 유치권 물건에 도전했었다. 정황상 가짜 유치권이라는 확신이 들었기 때문이었다. 그렇게 낙찰을 받고 잔금을 치르기 위해 대출조건을 알아보는데 유치권 물건을 대출이 되지 않는다는 대답이 돌아왔다. 당시 나는 낙찰을 받으면 무조건 대출이 되는 줄로 알고 있었다.

 

• 차라리 쉬운물건으로 여러 개를 낙찰받아 빠르게 자금회전을 시키는 것이, 특수물건 한 건보다 더 나은 수익으로 돌아오기도 한다.

 

• 초등학교 1학년 아이를 둔 임차인을 들이면 6년 임대는 보장된다.는 우스갯소리는 괜히 나온 게 아니랍니다.
• 낙찰받고 방문하면 잔금을 내고 온 거냐고 큰소리 치는 점유자들이 있다. 대부분 잘 몰라서 그러는 거다. 이럴 때는 ‘당장 내일이라도 잔금 납부는 할 수 있다. 그 이후에는 저에게 임료를 납부하셔야 한다. 그래서 상의하러 왔다’고 대응하면 대부분의 점유자들은 곧 차분해진다.

 

• 이사할 때 명도확인서랑 인감증명서를 드리니까 이사 후에 서류 가지고 가셔서 배당받으시면 된다.
• 임차인이 준비한 도시가스, 전기세 등의 공과금 완납영수증과 내가 준비한 명도확인서와 인감증명서를 교환했다.

 

• 수익 및 수익률 계산은 입찰 전에

 

• 법원경매정보 사이트에서 무료로 프린트를 하거나 열람을 할 수도 있지만 그 속에 담겨져 있는 내용은 당연히 유료사이트와 차이가 나기에 자신이 보기 편한 사이트에 가입하여 이용하길 권한다.

 

• 채무자와 선순위임차인은 가족관계로, 낙찰을 받고 인도명령신청서를 잘 작성하면 보증금을 전혀 물어줄 필요없는 안전한 물건이라 확신했다.

 

• 경매 물건을 검색할 때, 1회 이상 유찰이 된 것을 검색하고 그중에서 마음에 드는 물건을 골라 임장을 다닌다.

 

• 입찰 전에 반드시 매도 및 임대 시 예상되는 수익을 철저히 계산하고 목표를 정한 뒤(매도인지 임대인지), 입찰에 참가하도록 하자. 그래야 예상했던 수익을 거두는 재미를 맛보게 될 것이다.

 

• 연간 수익은 (월세-대출이자) * 12(개월)로 산출이 된다. 투자비용은 초기투자금-월세보증금. 즉 최종투자금이 되겠다.

 

• 무조건 카드를 안 쓰고 대출을 받지 않는 것만이 신용등급을 높여주는 것은 아니다. 적당히 카드도 쓰고 적당히 대출과 이자를 내는 것이 오히려 신용등급에 유리하게 작용하기도 한다. 그만큼 경제활동을 잘 하고 있다는 증거이니 말이다.

 

• 근저당보다 앞선 선순위임차인이 있는것처럼 보였지만 매각명세서에 분명 ‘전입세대 없음’이라고 쓰여 있고, 이름을 봐서는 소유자의 친인척내지 가족으로 보였기 때문이다.

 

• 재매각이란 매수인이 대금지급 기한까지 대금지급 의무를 이행하지 않은 경우, 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 뜻하는 용어이다.

 

• 진짜 선순위임차인이라면 낙찰자가 그 금액을 인수해야 한다. 만약 시세가 1억 5,000만 원인 아파트를 5,000만 원이나 싼 1억 원에 낙찰을 받았다고 가정하자. 시세보다 5,000만 원이나 싸게 산 만큼 수익금이 확정되는 기분이 들 것이다. 그런데 이 아파트에 진짜 선순위임차인이 7,000만 원에 전세로 거주하고 있다면, 내가 1억 원에 낙찰을 받았다고 해도 선순위임차인의 보증금인 7,000만 원까지 인수해야 한다. 결국 이 아파트를 1억 원이 아닌, 1억7,000만 원에 사는 셈이 되니 시세보다 2,000만 원이나 더 주고 사는 것과 같아지는 것이다.

 

• 내용증명은 우체국에서 보낸다. 갈 때 원본 1통, 복사본 2통을 준비하고, 원본이 여러 장일 때는 간인하셔야 한다. 원본과 복사본이 같은지 확인한 후에 원본을 수신인에게 발송하는데, 내용증명과 우편봉투의 주소는 똑같이 작성한다. 복사본 1통은 우체국에서 3년간 보관하고, 1통은 낙찰자가 보관하게 된다. 비용은 1매에 1,000원, 1매 추가시마다 500원이고 등기료가 추가된다.

 

• 명도를 할 때는 제 3자인척 묘령의 사장님 한 명을 만들어 그 분이 낙찰자고, 나는 그 분의 심부름으로 일처리를 수행하는 직원이라고 이야기를 하는 것이다. 낙찰자는 오랫동안 부동산 투자를 해온 베테랑이고, 협의가 되지 않을 경우 인정사정없이 강제집행을 하는분이라고 소개한다.
• 결정권자는 내가 아니라고 애매하게 발을 빼면서 점유자에 인지시켜줘야 하는 상황은 콕콕 짚어 이야기 해줄 수 있는 정말 유용한 화법이다.

 

• 점유자들이 하는 질문
  • 잔금은 납부하고 온건가요?
    • 아직 잔금을 납부하지는 않았지만 내일 당장이라도 할 수 있다. 하지만 그렇게 되면 내일부터 월세를 지급하셔야 하는데, 그렇게 하고 싶으세요? 이사 날짜를 고려해보고 미리 알려주시면, 그 날에 맞추어 잔금을 납부할 예정이다.
  • 무리한 이사비를 요구할 때
    • 이 정도 평수면 50만원이 적당하다 그리고 저희 사장님은 50만 원 이상 이사비를 준 적이 없다. 괜히 잘못된 정보를 믿고 고집 피우다가는 이사비는 커녕 강제집행 당하는 분들도 보았다.
  • 법대로 하라. 우리는 계속 살겠다. (소송 걸어도 5~6개월)은 살 수 있다고 들었다.
    • 법대 진행하게 되면 강제집행까지 걸리는 시간은 한 달이면 충분하다. 소유권 이전일로부터 월세받을 권리가 있지만 안하고 있다. 오히려 우리가 부당이득금청구를 하면 소송비용 및 밀린 월세를 지불해야 한다. 법대로 못해서 안하는게 아니다.
  • 배당받는 세입자 명도시 (배당기일 지나고도 계속 살기를 원하는 경우)
    • 배당기일에 보증금을 받으려면 명도확인서와 낙찰자의 인감증명서가 필요하다. 명도확인서는 말 그대로 이사 나갔다는 확인서인데, 이사도 나가지 않은 상태에서 줄 수는 없다. 그리고 소유권 이전일부터는 낙찰자에게 월세를 지급해야 한다.
  • 미리 이사비를 줄 수는 없나요?
    • 그렇게는 안된다. 규정상 모든 짐이 빠지고 공과금 납부 확인 후 이사 당일에 지급할 수 있다.
    • 배당받는 세입자는 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서를 지참하여야 배당을 받을 수 있다. 따라서 이 두 가지 서류가 핵심이므로 명도 완료 이전에는 이 서류르를 세입자에게 주어서는 안 된다는 것을 잊지 말자. 배당받고 나가겠다고 철썩 같이 약속해 놓고 배당 이후, 언제 그랬냐는 듯 이사를 가지 않는 경우도 있기 때문이다. 그렇다면 그때는 명도소송으로 5~6개월을 싸워야 한다.

 

• 차량 경매 팁!
  • 오토마트(http://www.automart.co.kr)
  • 민간 벤처기업으로 체납 차량 및 관공서, 금융기관 등의 차량을 인터넷 공매 시스템을 이용하여 공개 매각하는, 대표적인 차량 전문 공매사이트이다. 이곳에서 차량을 낙찰받으면, 제휴를 맺은 금융회사에서 대출 및 할부를 진행해 줍니다.

 

• 도배와 장판업체 역시 ‘레몬테라스’라는 카페에 들어가 ‘도배, 장판공사 의뢰’ 게시판에 올렸더니 아주 많은 업체에서 쪽지로 견적을 보내왔다.(동네의 인테리어 가게의 경우, 중간 마진을 챙기고 실무자들에게 하청을 주기에, 비용이 재료비+인건비+중간마진으로 구성된다. 그러나 직접 의뢰하는 경우 실무자들과 바로 접촉이 가능하기 때문에, 재료비와 인건비만으로 해결이 가능하다.

 

• 통상적으로 매매 후 6개월에서 1년까지는 방수와 누수는 전 소유자가 책임을 져야 한다는 계약서 조항이 있기 때문에, 리모델링 시 눈에 보이는 싱크대, 도배장판보다 방수와 누수 등 구조적 문제점에 신경을 더 많이 써야 한다.

 

• 부동산에 가서 집을 볼 때도 인테리어 상태보다는 누수의 흔적이 있는지, 혹시 곰팡이가 심하지는 않는지를 가장 먼저 살펴야한다.
• 임대용 물건은 방수나 누수 등 구조적인 부분에 더욱 신경을 쓰고 도배나 장판은 깔끔하게 수리하는 것이 좋다.

 

• 오래된 아파트의 경우 뭔가 특이한 화장실도 만나게 되는데요. 욕조와 벽면을 톡톡 쳐보았을 때, 텅~텅~하는 소리가 난다면 UBR입니다. 80~90년대에 유행했던 화장실 시스템으로, 공장에서 미리 가공해서 그대로 설치하는 조립식 욕실인데요. 요즘은 이런 욕실은 거의 쓰지 않아서 99% 리모델링을 하는 대상이기도 합니다. 일반 화장실과는 달리 통째로 들어내고 시멘트를 바르고 방수처리를 하고 마지막으로 미장까지 해야 해서, 비용은 일반 화장실에 비해 약 70~100만 원 정도 더 비싸요.

 

• 싱크대의 재질은 보통 가정에서 많이 쓰는 LPM(저가), 하이그로시 UV(중가), 하이그로시 UV펄(고가)로 나뉩니다. 보통 사람들은 LPM과 UV를 잘 구별하지 못하는데, UV가 좀 더 광택이 납니다. 따라서 비교 견적을 했을 때, 다른 업체에 비교해서 너무 저렴하다 싶으면 재질이 무엇인지 확인하는 것이 좋고요. UV펄은 진주 펄이 들어가서 더욱 은은한 광택이 나요.

 

• 명도에 있어 핵심은 바로 상대방에 대한 가늠이다. 상대방의 법적지식이 어느 정도 수준인지, 어떤 생각을 가진 사람인지, 혹시 뒤에서 조언해주는 사람이 있는지 파악해야 그에 맞는 대응을 할 수가 있는 것이다.

 

• 나는 점유이전금지가처분과 명도소장을 접수하여 법적절차를 진행하였다.(명도소송은 대략 5개월 이상 시간이 걸릴 수 있지만, 점유이전금지가처분은 보통 접수 후 10일 이내에 계고를 해서 압박 수단으로 사용하기에 좋다. 특히 공매의 경우 아주 유용한 협상 카드로 쓰일 수 있다.) 그리고 서류를 접수함과 동시에, 채무자에게 문자를 보냈다.

 

• 낙찰은 그저 예고편이고 이제부터가 진짜 시작인 것이다. 그래서 낙찰이 20%, 명도까지가 40%고 나머지 40%가 수리와 리모델링 그리고 임대, 매매라고 생각한다.

 

• 제대로 시도해 보지도 않고, 스스로의 꿈을 부정적으로 단정짓지 않았으면 한다. 그리고 만약 주변에 그런 사람이 있다면 가볍게 무시하자. 그들의 시기와 질투를 상대하면 괜히 마음만 피곤해진다. 내 인생은 내가 상상하는 것 이상으로 훨씬 멋진 것임을 깨닫고, 계획을 꾸준히 실천하며 살다 보면 꿈꾸던 삶이 어느덧 바로 앞에 와 있음을 느끼게 될 것이다.

 

• 350만 원이 넘는 미납관리비도 그저 배운대로 전유부분은 낙찰자가 인수할 부분이 아니고 공용부분에 대해서만 낙찰자가 인수한다는 판례대로, 나는 공용부분만 내면 그만이라고 생각하였다.

 

• 취득세는 부동산을 매매 또는 경•공매를 통해 취득할 때 부과되는 조세이다.
• 보유세란 부동산을 보유할 때 부과되는 세금으로 재산세와 종합부동산세를 일컫는다. 과세는 매년 6월 1일 기준, 등기부상 명의자에게 부과하고 있다.

 

• 잔금을 주지 않았는데도 먼저 등기를 하라는 제안에 고맙기까지 했다. 그래서 5월 말에 소유권 이전을 완료하였고, 당연히 6월 1일에 떼어 본 등기부에는 새로운 소유자의 이름이 등재되었다.

 

• 1억 원에 산 아파트를 1억 3,000만 원에 팔게 되면, 여기서 발생한 차익 3,000만 원에 대해 부과되는 세금이 양도세가 된다.(세상엔 공짜가 없다는 말이 와 닿는 순간이 바로 양도세를 내는 순간이 아닐까?)

 

• 수리비용으로 꽤 큰 금액이 지출되었는데, 만일 필요경비로 인정되는 항목을 몰랐다면 그 많은 비용을 하나도 공제받지 못했을 것이다.

 

• 나도 투자를 하고 나서야 깨닫게 되었다. 열심히만 산다고 모두 부자가 될 수 있는 것이 아님을, 자본주의 사회에서는 열심히 사는 것보다 어떠한 생각으로 사는냐가 더 중요하다.