[2024 읽은 책] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

- 박희철 저
- 적절한 예시와 친절한 설명으로 인해 부동산 경매가 어렵지 않다라는걸 알려주는 책 (⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 권리분석이 어렵다고?? 실전 투자자가 알려주는 가장 쉽고, 가장 체계적인 초간단 권리분석법! 이제 초보도 권리분석을 쉽게 정복하고, 쉽게 수익낼 수 있다.

한눈에 보는 경매 진행 절차
- 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
- 배당요구 종기 결정 및 신청
  - 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 ‘배당’이라고 하는데, 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당 요구 신청을 해야 한다.
- 매각기일
  - 매각 기일은 곧 입찰하는 날이다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시하는데, 입찰자는 오전 11시 20분경(마감 시각은 법원마다 다름)까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다.
- 매각허가결정 및 확정
  - 매각허가결정은 낙찰일로부터 7일 후에 내려진다. 그 기간동안 최고가매수신고인의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가결정이 된다.
  - 이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있다.
- 잔금 납부와 소유권이전등기
  - 매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득한다.
- 배당
  - 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권장게 통지하고 배당을 실시한다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다.

4단계로 끝내는 권리분석
- 말소기준권리 찾기
  - 전세권 / 근저당 / 가압류 / 경매기입등기 / 담보가등기
- 인수되는 권리 찾기
- 임차인 권리분석
- 서류 및 기타 권리 확인

매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
- 배당요구하지 않은 선순위전세권
  - 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 된다.
- 건물철거 및 토지인도청구 가처분
- 유치권
- 법정지상권

대항력의 요건
- 주택의 인도(점유)
- 전입신고 (그 다음 날 0시부터 대항력 발생)

우선변제권 취득 요건
- ‘대항력’ 갖추기 (주택의 인도와 전입신고)
- 임대차계약서에 ‘확정일자’ 받기

최우선변제권 취득 요건
- 경매기입등기 전에 ‘대항력’ 갖추기 (주택의 인도와 전입신고)
- 임차보증금이 ‘소액보증금’에 해당
  - 소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.
- 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기 (종기일까지 대항력 유지)

경매 예상 기타 비용(p186)
- 취득세 / 법무사 수수료 / 중개수수료 / 금융거래비용 / 명도비 / 체납 관리비 / 수리비

입찰 전 대출 가능 금액 문의 시 제공해야 할 정보
- 매각 물건의 종류(사건 번호), 감정가와 예상 입찰가, 본인의 소득 및 부채 현황과 보유 보동산, 원하는 대출 금액

적정한 명도 비용
- 명도를 하려면 최후의 수단인 강제집행까지 진행하는 경우는 많지 않지만 대체로 강제집행 비용을 기준으로 합의금(이사 비용)이 책정되므로 대략 어느 정도 소요되는지 알아 둘 필요가 있다. 집행 수수료와 노무비등을 계산해 보면 평당 7만 원 정도인데.. 필자는 강제집행 비용 및 보관비, 명도 기간 동안의 대출 이자와 기회비용 등을 고려해 명도 비용을 평당 10만 원 정도로 책정한다.
- 물론 법대로 하면 소유권 이전 후 이사하기까지의 부당 이득금과 강제집행 비용까지 청구할 수도 있겠지만, 보이지 않는 기회비용을 고려하고 스트레스를 받지 않으려면 합의점을 찾는 것이 좋다.

꼭 기억해야 할 낙찰 후 절차
- ‘대금 납부 기한’은 낙찰일로부터 약 6주 후이다.
- ‘인도명령’은 잔금 납부 시 신청하자
- 원만한 합의를 위한 ‘적정한 명도 비용’은 강제집행 비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준으로 정한다.

부동산 시장의 성수기와 비수기
- 12월 중순 ~ 2월 초순(구정 전) → 1차 성수기
- 2월 중순 ~ 8월 중순 → 1차 비수기
- 8월 중순 ~ 9월 초순(추석 전) → 2차 성수기
- 9월 중순 ~ 12월 초순 → 2차 비수기

임대 및 매매를 잘 하는 방법
- 매도시기에 따라 가격을 조정한다.
- 빈집이 유리하다.
- 집의 첫 인상을 깨끗하게 만든다.
- 인테리어로 가치를 높인다.
- 공인중개사에 의뢰하는 것뿐 아니라 직거래 방법도 적극 활용한다.

저작자표시 비영리 변경금지

'Book Wiki' 카테고리의 다른 글

[2024 읽은 책] 진짜 돈 되는 토지 투자 노하우 (27)	2024.02.29
[2024 읽은 책] 데일 카네기 자기관리론 (37)	2024.02.20
[2024 읽은 책] 부동산 상승 신호 하락 신호 (37)	2024.02.09
[2024 읽은 책] 포커스(Focus) (71)	2024.01.24
[2024 읽은 책] 결국 해내는 사람들의 원칙 (48)	2024.01.17
[2023 읽은 책] 남에게 보여주려고 인생을 낭비하지 마라 (47)	2023.12.17
[2023 읽은 책] 싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 (123)	2023.12.10
[2023 읽은 책] 손실 없는 투자 원칙 (73)	2023.12.09

우노스

[2024 읽은 책] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

'Book Wiki' 카테고리의 다른 글

티스토리툴바

[2024 읽은 책] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

'Book Wiki' 카테고리의 다른 글

관련글

티스토리툴바