[2024 읽은 책] 부동산 상승 신호 하락 신호

- 신현강(부룡) 저
- 부동산 투자 시 기본이 되는 상승신호와 하락신호에 대해 알려주고, 전세 갭투자 시 입지 고르는 방법에 대해 설명해 줌 (⭐️⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 저자는 ’주택공급, 전세가격, 투자수요, 실수요, 정부 정책‘이라는 5가지 요소를 활용한다. 각각의 요소는 시장에 어떠한 영향을 미치는지, 그에 따라 투자 방법은 어떻게 달라져야 하는지를 실제 사례와 함께 소개한다. 결국 부동산 투자에 있어서 지금이 적기라거나, 너무 늦은 시기라는 것은 없다. 현재 부동산 시장이 어떤 시기를 지나고 있는지를 정확히 분석하고, 그에 맞는 투자 방법을 사용하는 것이 부동산 투자의 핵심이다.

투자에 ‘절대 공식’이란 존재하지 않는다.

부동산은 7단계의 흐름을 거친다.
- 침체기 → 회복준비기 → 회복기 → 상승기 → 확산기(1차 순환장) → 급등기(2차 순환장) → 쇠퇴기

필자는 부동산 시장의 방향과 추세에 영향을 미치는 핵심요소를 크게 다섯 가지로 본다.
- 공급의 변화
- 전세가격의 변화
- 투자수요의 변화
- 실수요의 변화
- 정부 정책의 변화

침체기의 핵심요소 변화
- 주택공급 : 꾸준히 감소
- 전세가격 : 상승세
- 투자수요 : 수익형 부동산 투자 증가
- 실수요 : 구매수요 없음
- 정부 정책 : 시장 정상화 완료

국가 경제의 상당 부분을 차지하고 있는 부동산 시장의 침체가 깊어진다면 관련 사업 종사자들은 물론이고 대중의 불만 역시 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 흔히 정부는 집값을 무조건 떨어뜨리고 싶어한다고 생각하기 쉽지만, 부동산 시장의 침체가 깊어지는 것은 국가 경제에 결코 도움이 되지 않는다.

회복준비기의 핵심요소 변화
- 전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다.
- 주택공급 : 공급 크게 감소
- 전세가격 : 급등세
- 투자수요 : 갭투자 수요 증가
- 실수요 : 소폭 증가
- 정부정책 : 시장 정상화 대책 발표

회복기의 핵심요소 변화
- 주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다.
- 주택공급 : 공급 증가
- 전세가격 : 급등세 지연
- 투자수요 : 투자수요 급증
- 실수요 : 구매수요 증가
- 정부 정책 : 시장 회복 이후 규제 강화 검토

재건축 아파트는 기본적으로 미래가치를 가지고 있다. 다시 말해 지금은 낡은 아파트의 모습이지만 머지않은 시기에 사람들이 선호하는 신축으로 바뀔 아파트라는 의미다.

상승장을 보면 강남이 오른 후 뒤이어 일명 ‘마용성(마포구, 용산구, 성동구)’ 지역이 상승하는 모습을 보였다.

상승기
- 급등하다가 일부 조정을 맞는다.
- 가격이 급등한 지역부터 선별적이고 순차적으로 규제를 시행하게 된다.
- 다주택자 중과세 및 양도세 강화와 같은 세금 규제를 시행함으로써 경고를 보내는 경우도 상당히 많다.

상승기의 핵심요소 변화
- 주택공급 : 공급 증가세
- 전세가격 : 일부 역전세난
- 투자수요 : 규제로 소폭감소
- 실수요 : 규제로 크게 감소
- 정부 정책 : 규제 강화 시작

확산기(1차 순환장)
- 공급이 줄고 실수요자가 늘어난다.

확산기의 핵심요소 변화
- 주택공급 : 공급 감소세 시작
- 전세가격 : 큰 변화 없음
- 투자수요 : 투자수요 확산
- 실수요 : 구매수요 증가
- 정부 정책 : 규제 강화 계속

급등기(2차 순환장)
- 실수요가 외곽지역까지 번진다.
급등기의 핵심요소 변화
- 주택공급 : 공급 크게 감소
- 전세가격 : 전세가격 상승
- 투자수요 : 투자수요 확산
- 실수요 : 구매수요 급증
- 정부 정책 : 규제 강화 계속

쇠퇴기
- 수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다

쇠퇴기의 핵심요소 변화
- 주택공급 : 공급 증가세
- 전세가격 : 전세가격 유지
- 투자수요 : 투자수요 감소세
- 실수요 : 구매수요 감소세
- 정부 정책 : 규제 강화 계속 (침체기 규제해제)

그동안 아주 잘 활용해 오던 투자 방법이 최근 잘 맞지 않는 느낌이 든다면, 여러분이 처음 투자할 당시의 상황과 지금의 상황을 한 번 더 비교해 보기 바란다.

전세갭투자의 3가지 조건
1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기에
2. 매매가격이 전세가격에 의해 밀려 올라갈 상황을 찾아서
3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 전세 끼고 투자하는 방식

결국 전세갭투자는 무조건 전세가 비율이 높은 대상을 찾아 최소금액을 투입하는 기술이 아니다. 투입비용을 최소화하고 수익률을 극대화하는 기술은 맞지만, 그것은 어디까지나 사이클에 맞게 오를 가능성이 높은 입지에서라는 조건이 반드시 갖춰져야 한다. 특히 침체장에서 상승장으로 넘어가는 시기의 전세갭투자는 투자금보다 입지를 더욱 중요하게 봐야 한다 그래야 가장 빠르게 가장 많이 오르기 때문이다.

풍선효과를 이용한 일반적인 투자
- 현재 가장 상승세가 높은 지역을 찾는다.
- 그 주변지역에서 사람들이 대안으로 선택할 만한 선호지역을 찾아 투자한다.

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우노스

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