부동산 추천 서적 [2024 읽은 책] '송사무장의 실전경매' 부동산 경매 바이블

송사무장의 실전경매

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- 송희창 저
- 부동산 경매의 바이블이라 봐도 무방한 서적 (⭐️⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 이 책에는 투자자들이 알아야 할 필수 유치권 판례들을 포함, 2012년까지의 중요한 유치권 판례들이 새롭게 수록되었다. 그동안 저자가 직접 해결한 다양한 실전투자 사례들을 다루어서 독자들이 생생한 간접체험을 하도록 돕고 있으며, 실전에 바로 응용 가능한 서식들도 다양하게 첨부되어 있다.

 

 

 

 

 

 

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• 이젠 초보자도 유치권을 이해하지 않고선 수익을 올릴 수 없는 상황이 되었다.

 

• 첫 물건은 수익에 대한 대박을 꿈꾸기보단 경매의 전 과정을 경험한다는 생각으로 입찰을 준비해야 한다.

 

• 인근지역의 평균 낙찰가격에 포함되는 데이터엔 초보들이 높게 쓴 경우도 있을 것이고, 고수들이 낮게 적어내어 가끔 낙찰 받은 경우도 있는데 그것들을 모두 종합하여 나온 평균값을 신뢰한다는 것은 현실적으로 무리가 있기 때문이다.

 

• 상가는 저렴한 물건보다 무조건 입지를 선택하라!

 

• 정부가 다주택자 양도세 완화와 DTI 완화 등 투자자에게 긍정 시그널을 보낼 때 움직이는 것이 좋다.

 

• 부자가 되고 싶지 않은 사람은 없다. 그러나 진정 부자가 되려고 노력하는 이는 드물다.

 

• 월급을 받은 돈으로 적금을 넣으며 드는 생각은 통장에 돈이 늘어나 느끼는 포만감보단 지루함과 조급함만 동시에 밀려들 뿐이었다.

 

• 내가 입찰하고자 하는 물건의 모든 권리분석 사항과 경제 흐름을 종합하여 판단하고 발품을 팔아 현장의 급매물 가격을 참조하여 소신 있게 정하는 것이 좋다.

 

• 낙찰자는 낙찰을 받았어도 잔금을 납부할 때까지 긴장을 늦춰선 안된다.(좋은 물건을 싸게 낙찰 받았을 경우 소유자가 경매의 원인채권을 없애고 취하할 가능성도 있고, 아니면 입찰에서 떨어진 선수들이 낙찰가격보다 높은 금액을 제시하여 취하를 할 수도 있기 때문이다. 경매를 오래 하다보면 한번쯤은 경험할 수 있을 것이다.)

 

• 대부분의 관리사무소는 대법원판례와 집합건물에 관한 법률에 의거하여 낙찰자는 경락을 통한 특별 승계인으로 전 소유자의 체납관리비 중에 공용부분은 승계해야 한다는 규정이 되어 있어서 체납관리비를 손쉽게 징수할 수 있다고 생각하고 있다.

 

• 아파트, 오피스텔, 상가 등 모든 관리사무소에는 입주민을 위한 ‘관리규약’ 책자가 있다.

 

• 내용증명은 본인의 의사를 상대방에게 공적기관을 통해 전달하는 방법이다.

 

• 점유이전금지가처분을 집행하기 전, 반드시 점유자에게 한 번 연락해보자!

 

• 결국 명도를 잘 한다는 것은 법적절차와 협상을 동시에 진행하여 점유자와 만남을 통해 낙찰자가 원하는 수준이 되도록 빠른 시간 내에 마무리를 하는 것이다. 그리고 이렇게 마무리가 된 사건은 점유자와 따뜻한 이별을 할 수 있다.

 

• 다른 이의 실패담은 그저 타산지석으로 삼고, 성공한 사람을 곁에 두고 멘토로 삼아라.

 

• 권리분석을 할 때 해당부동산에 임차인이 있는 경우 말소기준권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다. 즉, 말소기준권리보다 빠르게 전입되어 있으면 대항력이 있고 확정일자까지 빠르다면 우선변제권도 있어서 하자가 없다고 판단한다.
• 하지만 해당부동산에 대항력 있는 임차인이 있는 경우 반드시 한 가지를 더 체크해야 한다. 중요한 체크포인트는 경매부동산이 낙찰 후 채권자들에게 어떻게 배당될 것인지 판단하고 대항력 있는 임차인의 배당여부까지 확인해야 한다는 것이다. 만약 이런 배당절차를 간과한다면 당연히 배당되리라 여겼던 임차인의 보증금을 추가로 변제해야 하는 경우가 발생하기 때문이다. 말소기준 권리보다 임차인의 전입일과 확정일자가 앞 순위에 있어서 다른 채권들보다 우선하여 당연히 배당될 줄 알았던 임차인의 보증금이 배당되지 않는 경우도 있다.

 

• 특이한 사례가 아니고 종종 발생하는 사례이므로 이 부분은 확실하게 짚고 넘어가도록 하자.
  • 근로복지공단의 압류
    • 사례에서 권리분석을 해보면 말소기준권리는 2007.1.30에 기입된 금천세무서의 압류라는 것을 알 수 있다.
    • 그 다음 위 부동산을 점유하는 임차인의 대항력 유무를 따져봐야 할 것인데 말소기준권리인 금천세무서의 압류보다 빠른 날짜인 2006.10.4에 임차인이 전입했고 확정일자를 받아두었으므로 대항력도 있고 우선변제권도 있다고 판단할 것이다.
    • 등기부등본의 밑 부분을 보면 말소기준권리인 금천세무서의 압류(2007.1.30)보다 늦고 임차인보다 순위가 늦은 2007.11.13에 근로복지공단의 압류가 기입되어 있다.
    • 아마도 대금미납을 했던 낙찰자뿐 아니라 다른 입찰자들도 이 부분을 간과했을 것이다.
    • 우선 경매의 배당 순위에 대해서 정확하게 알아야 한다.
    • 배당순위                 배당                                            배당 내용

      1순위	경매 집행 비용, 필요비, 유익비	경매집행비용경매주택에 사용된 비용
      2순위	최우선변제금, 최우선임금채권	주택, 상가건물 임대차보호법에 따른 소액임차인 근로기준법
      3순위	당해세	경매 물건에 부과된 국세 및 지방세
      4순위	담보물권확정일자를 갖춘 임차권당해세 이외의 조세 채권	배당 요구한 전세권, 저당권, 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금, 당해세 이외의 국세 또는 지방세
      5순위	일반 임금채권	2순위 임금채권을 제외한 기타 임금채권
      6순위	담보물권보다 늦은 조세채권	담보물권보다 늦은 국세 및 지방세
      7순위	공과금	산업재해보험료, 국민연금, 건강보험료
      8순위	일반채권	우선변제권이 없는 과태료, 확정일자 없는 임차인의 보증금

    • ■ 경매집행비용(1순위)
      • 경매집행비용은 말 그대로 경매 진행을 위해 사용했던 조사비, 감정평가비용, 공시송달비, 신문공고료 등을 의미합니다.유익비는 집을 수선하여 자산가치를 증가시키는 데 드는 비용
      • 필요비는 집을 유지 보수 및 수선에 들어가는 비용을 의미
    • ■ 최우선변제금(2순위)
      • 경매물건의 소액임차인은 낙찰가의 50%한도 내에서 최우선 변제가 가능
      • 임금채권은 최종 3개월의 임금과 3년간의 퇴직금 및 재해보상금을 낙찰가격과 무관하게 우선배당이 가능
    • ■ 당해세(3순위)
      • 당해세라 함은 경매물건에 부과된 세금으로 임차인의 우선변제권보다 앞서 배당됩니다.
      • 당해세에는 상속세, 증여세, 종부세, 재산세, 지방교육세, 자동차세등이 있습니다.
    • ■ 우선변제권(4순위)
    • ■ 일반 임금채권(5순위)
      • 임금채권이라 함은 근로자가 일정한 노동을 제공함으로써 발생하는 임금지급 청구할 수 있는 권리입니다. 임금채권은 두가지로 나뉘게 되는데 앞서 설명한 최선순위 임금채권(최종3개월분 임금, 최종3년간 퇴직금, 재해보상금 전액) 일반임금채권으로 나뉩니다.
    • ■ 담보물권보다 늦은 조세채권(6순위)
      • 담보물권은 저당권, 유치권등을 의미하며, 조세채권은 일반적으로 국세와 지방세를 의미함.
    • 중요한 것은 2순위와 3순위 배당순위다. 주택임대차보호법에서 보호를 하고 있는 임차인의 최우선변제금액과 임금채권이 동일한 2순위이다. 그렇다면 위 사건에서 임차인은 임대차보호법상 최우선변제범위내의 보증급이므로 임차인보증금 3,000만 원 중 1,600만 원이 최우선변제금액에 해당된다.
    • 그런데 말소기준권리보다 뒤지고 임차인의 확정일자보다 후순위에 있는 2007.11.13에 근로복지공단의 압류 또한 최우선변제에 해당되고 그 금액이 무려 8,500만 원이다.
    • 이것이 눈에 보이지 않는 함정이다. 배당절차를 정리해보면 이번에 낙찰된 낙찰대금 5,012만 원에서 1순위 경매비용(약 300만 원)이 배당되고 남는 금액 (4,712만 원)과 두 번 미납된 입찰보증금(1,320만 원)이 남는데 2순위에서 최우선변제금액(1,600만 원)과 임금채권(8,500만 원)조차 충족할 수 없다. 계산을 해보면 대항력이 있는 임차인에게 약 950만 원 정도 배당이 되고(임금채권과 같은 순위 이므로 같은 비율로 나눠서 가져감) 2,050만 원이 배당되지 않는다. 따라서 낙찰자는 낙찰대금 외 추가로 임차인의 2,050만 원을 인수해야 한다. 낙찰 대금(5,012만 원)과 인수금액(2,050만 원)을 합하면 7,062만 원에 위 부동산을 매입한 셈이고 법원감정가격 5,500만 원을 훨씬 상회하는 금액이다.
    • 따라서 입찰자는 경매물건의 등기부등본에 ‘근로복지공단의 압류'가 있을 경우 임금채권의 종류와 금액을 정확하게 확인하고 입찰해야 한다. 당해세가 있는 경우에도 낙찰금액에서 대항력이 있는 임차인의 우선변제순위 보다 앞서 배당이 되므로 경매에 진행되는 부동산의 채무자(=소유자)가 법인일 경우 특히(00 건설회사, 00토건 등) 체납된 세금내역을 확인하고 입찰해야 뒤탈이 없다.
• 완충녹지란 도시공원법 또는 도시설계에 의해 대기오염, 소음, 진동, 악취, 공해 등과 각종 사고, 자연재해 등을 방지하기 위해 도로와 철도 하천변에 길게 설치하는 녹지를 말한다.

 

• 완충녹지는 자신 소유의 땅이라고 해도 진입로를 낼 수가 없다. 따라서 도로변의 부지에 완충녹지 공사가 완료되기 전까지는 건축을 하는데 많은 어려움이 있어 현실적으로 쉽지가 않다는 것을 감안해야 한다.

 

• 주요 도로 주변을 완충녹지로 묶어두기 때문에 투자전에 도시계획도면을 꼭 확인해야 한다.

 

• 동물이 오랜 시간 한 기관을 집중적으로 사용하게 된다면 그 기관은 외형적으로, 또 물리적으로 그 기능이 발달이 되고 반대로 그렇지 못한 기관은 쇠퇴한다는 진화설(=용불용설)이다.

 

• 선순위가압류가 있는 부동산에 입찰 전에 경매법원에서 ‘소멸주의’와 ‘인수주의’에서 어느 것을 택했는지 확인하고 입찰을 해야 한다. 만약 인수주의를 택했을 경우 매각물건명세서에 기재해두므로 그 부분만 확인해보면 된다.

 

• 부동산 경매는 책상에 앉아서 머리와 펜대만 굴리면서 투자할 수 있는 분야가 절대 아니라는 것을 여실히 보여준 결과라 하겠다.

 

• 투자에 대한 조급증을 버려라!
  • 첫째, 이 물건이 아니면 안 된다는 생각 즉, 미련을 버려야 한다.
  • 둘째, 명도를 할 때 조급증을 버려라.
  • 셋째, 부동산 매매를 할 때 조급증을 버려라.
• 즉, 부동산 투자는 여유를 즐길 수 있는 사람이 큰 수익을 얻는 경우가 많다. 따라서 안정적인 투자를 하려면, 조급증으로 인해 어느 단계든 실수를 범하지 않도록 자신의 마음을 잘 다스려야 할 것이다.
• 신축빌라에 유치권이 신고 된 경우엔 서류나 정황만으로 판단해선 안 된다. 이런 경우 경매정보지만 봐서는 유치권자가 어떠한 공사를 했고 무슨 사유로 유치권 신고를 했는지 도무지 알 수가 없기 때문이다.
• 경매시장에서 아무나 유치권 신고를 남발하고 있는 것이다.
  • 이런 현상이 만연한 것은 유치권 진위(실제 공사했는지)여부와 관계없이 별다른 형식을 갖추지 않아도 경매사건을 관할하는 집행법원에서 손쉽게 유치권 신고를 받아 준다는 점과, 또 허위 유치권 신고자에 대한 법원의 솜방망이 처벌이 그 주된 원인이다.
• 하자가 없는 일반물건의 낙찰가의 60~80%정도의 대출을 받을 수 있다. 그러나 유치권이 신고 된 물건은 허위유치권인지 진정한 유치권인지 여부와 관계없이 은행에서 아예 취급조차 하지 않는 경우가 있다.

 

• 명도시에는 유리한 위치에 있다고 할지라도 항상 마지막까지 점유자를 설득하고 달래며 강제집행은 피하려고 한다.

 

• 낙찰자는 절대 법원의 감정가를 맹신해서는 안 된다.
• 아파트, 오피스텔처럼 인터넷으로 쉽게 시세를 확인할 수 있는 물건의 경우 해당물건의 감정평가금액과 실제 시세의 오차가 크지않지만 그 외 빌딩, 상가, 모텔, 근린시설 등은 실제 시세와 오차범위가 큰 편이다.

 

• 경매투자는 법원감정가격에서 유찰된 가격으로 낙찰 받았다고 하여 모두 수익을 올릴 수 있는 것이 아니다. 왜냐하면 경매로 매각되는 물건의 감정평가금액은 대부분 실제 시세보다 높게 책정되어 있기 때문이다.(통상 분양당시의 분양가나 거래호가 중에서 최고가로 감정되는 경우가 많다.)

 

• 상가는 첫째도 임대, 둘째도 임대수익이 좋아야 한다.

 

• 신도시 상가투자를 할 때는 주변 주거형 건물의 입주율이 80% 수준이 되었을 때 매입을 하는 것이 좋다.

 

• 상가 공급이 과잉된 지역은 입찰을 피해야 하지만 공실률을 감안하여 입찰해야 한다.(초보인 경우 공실이 많은 지역은 피하는 것이 좋다.)

 

• 상권이 죽은 상가의 경우 몇 년동안 관리비만 납부하고 공실로 버텨야 하는 경우도 생긴다. 법원 감정가 3억 원의 물건을 1억 5,000만 원에 낙찰 받았다고 할지라도 손해를 볼 수도 있다는 것이다.
• 매매가 빈번하게 이뤄지지 않아 시세파악이 어려운 경우, 임대가격이라도 정확하게 조사해야 한다. 정확한 임대가격을 바탕으로 매매가격을 산출할 수 있기 때문이다.
• 상가 매매가격 산출하는 방법
  • 평당가격으로 매매가격을 산출하는 방법
    • 주변 상가들의 평수당 매매가를 알게 되면, 해당 경매물건의 매매가격 산출이 용이해진다. 이를 위해 기본적으로 전용률을 알아두어야 하는데, 상가의 전용률은 평균적으로 60% 정도이다. 예를 들면 전용 30평 상가의 분양 평형은 50평형이 된다. (30평 * 100/60 = 50평)
    • 그런데 만일 이 상가를 1억 원에 낙찰 받았다고 한다면, 평당가격이 200만 원이 되는 셈이다(1억 원/50평형)
    • 그리고 주변의 비슷한 상가의 평당 매매가가 300만 원으로 조사되었다면, 이 상가의 적정 매매가는 1억 5천만 원이 되는 것이다(300만 원*50평형)
• 경매를 하며 점유자를 대할 때 절대 긴장을 놓아선 안 된다(두려움을 가지란 얘기가 아니다). 낙찰자가 점유자에게 열쇠를 받고 부동산에서 내보내기 전까진 모든 경우의 수를 감안하며 긴장을 놓지 말아야 한다는 듯이다.

 

• 유치권은 항상 기본에 추실해야 한다. 유치권이 신고된 물건인 경우 인도명령신청서를 제출할 때는 유치권이 성립하지 않는다는 것을 입증할 수 있는 자료를 모두 첨부하여 꼼꼼하게 작성해야 한다. 법원은 항상 어떠한 사실을 부정하는 측(낙찰자)에서 그것을 입증할 수 있는 자료를 제시해야만 그의 손을 들어준다.

 

• 성공의 가장 큰 요인은 긍정적인 마인드다. 그래서 세상을 보는 시선이 비관적인 사람은 절대 성공할 수 없는 것이다.