부동산 추천 서적 [2024 읽은 책] '경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88' 부동산 경매 궁금증 해결

경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 TOP 88

- 투자 N저
- 경매에 대한 기본 상식을 잘 설명해주는 책 (⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 이 책은 경매 초보가 꼭 알아야 할 질문 88가지를 이해하기 쉽게 풀어쓴 왕초보를 위한 경매 입문서입니다. 이 책의 저자 투자N은 서울·수도권에서 매년 10건 이상 17년째 낙찰받으며, 지금까지 현장에서 뛰는 현재진행형 경매기술자이자 업계의 숨은 고수입니다. 책에 나오는 ‘질문 88가지의 답’을 찾다 보면, 경매투자를 시작할 힘이 생깁니다. “직장인인데 경매해도 되나요?” “낙찰 후 연락이 안 되는데 어떻게 해야 하나요?” “권리분석에도 순서가 있나요?” 2017년 이후 경매를 시작한 투자자들은 상승장만을 겪었기 때문에 반쪽짜리 투자를 하기 쉽습니다. 시장에 영향을 받지 않는 투자를 배워야 합니다. 이제 경매로 돈 버는 방법을 알려드리겠습니다. 생각의 한 끗만 달리해서 본다면 부자가 되기 위해 경매만큼 좋은 기술은 그 어디에도 없습니다. 경매를 만나 저자의 삶이 바뀐 것처럼, 이제 경매를 시작하는 여러분도 부의 크기를 키우는 전환점이 되길 간절히 바랍니다. 지금, 경매의 계절에 많은 성과를 누리시길 기원합니다.

투자는 이론을 바탕으로 강의하는 수단이 아니라, 경험을 바탕으로 자산을 증식시키는 수단이 되어야 한다.

경매의 경우, 경락잔금대출을 통해 감정가의 70%, 낙찰가의 80%까지 대출할 수 있다.
경쟁이 심한 물건은 피하면 된다. 나만 아는 좋은 물건을 찾아내서 단독낙찰을 받고 인테리어로 가치를 끌어올리는 것이 투자N의 핵심전략이다.

1주택자는 경매를 이용하면 더 좋은 집으로 갈아탈 수 있다. 만약 비과세 혜택을 포기한다면 다주택자(임대사업자)로 살아갈 수 있다.

종잣돈을 모으는 방법
- 매달 들어오는 월급 차곡차곡 모으기
- 나의 시간당 페이 높이기(개인 부가가치를 높임)
- 월급 + 부수입 만들기
- 월급 < 부수입 만들기 (잠자는 시간에도 돈이 들어옴)

경매 시장도 대출 규제와 금리 인상의 영향을 피해 갈 수 없다. 그래서 금리가 계속 오르는 시기에는 원금과 이자 상환 부담을 견디지 못한 물건들이 경매 시장에 우르르 쏟아져 나온다. 하락기가 시작되면 경매물건이 많이 나오고, 이런 물건들이 다음 상승기에서는 ‘빛’을 보게 된다.

경매물건의 감정가는 대략 6개월 전에 평가 된다. 그래서 이전에 시장이 좋을 때 평가된 매물은 감정가가 높고, 하락기에 평가된 물건들은 하락 시점의 가격이 반영되어 감정가가 매우 낮다. 그리고 다음 상승 시점에 경매 물건으로 나온다.

결국 하락기를 거친 경매물건은 ‘빛’을 가지게 된다. 감정가가 낮다는 것은 경매 시작가가 낮다는 것과 같으므로 가격 면에서 훨씬 저렴하게 매수할 가능성이 커진다.

하락기에 실전 투자를 하기에는 용기와 인내가 부족하다면, 다음 상승기나 상승기가 시작될 때 투자할 수 있도록 제대로 된 공부와 타이밍을 익히는 것이 필요하다. 누구나 알 수 있는 상승기는 경쟁이 치열하다는 점도 참고.

경매는 두 가지 방법으로 구분된다. 바로 임의경매와 강제경매이다.
임의경매란?
- 담보권 실행을 통해서 채권을 회수하기 위한 절차
담보권이란?
- 전세권, 담보가등기, 근저당 등을 말한다. 민법에서 채무자가 빚을 갚지 않으면 채권자가 채무 이행을 확보할 수 있는 권리.

임의경매는 채무자와 채권자의 합의와 절차만으로 경매 처분을 정지, 취하할 방법이 다양하다.
유료 경매사이트에는 아무런 표시가 없었지만, 대법원 경매사이트에는 문제점을 아려주는 표시나 정보가 있는 경우가 있습니다. 유료 경매사이트는 ‘참고용' 이므로 법적 책임이 없다는 문구도 적혀 있습니다.

주식이 부동산보다 6개월 정도 먼저 반응한다는 것을 알고, 주식이 상승장이어야 주식으로 번 돈이 부동산쪽으로도 몰린다는 이치를 깨닫게 되었다.

요즘은 인터넷으로 임장을 99% 끝낼 수 있다. 이것을 ‘손품’이라고 한다. 손품으로 많은 정보를 확보했다면 발품, 즉 현장 임장을 할 때 물건을 분석하기가 훨씬 수월해진다.

권리분석에 꼭 필요한 3가지
- 등기부 등본
  1. 말소기준 권리
    - (근)저당권
      - ‘저당’은 부동산 등을 담보로 하여 돈을 비려주는 것을 말한다. ‘저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않을 때 채권자가 경매 등의 절차로 돈을 받을 수 있는 권리를 말한다.
    - 경매개시결정
    - (가)압류
      - ‘압류’라는 단어 앞에 ‘가’가 붙은 것은 임시적인 조치를 뜻한다. 채무자에게 받을 돈이 있을 때 재산을 압류해 채무자가 처분하지 못하도록 막는 제도
    - 담보가등기(소유권이전청구권 임시등기)
      - 가등기담보의 설정을 위한 가등기를 말한다. 저당권과 같이 실체법상의 효력이 인정되며 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 담보 목적으로 가등기를 설정하는 것을 말한다.
    - 선순위 전세권으로 배당요구를 했거나 경매 신청을 한 경우
  2. 위반건축물
  3. 세입자의 대항력 여부
    - 세입자 유형으로는 대항력이 있는 세입자, 살고는 있지만 대항력이 없는 세입자, 실제로 거주하고 있지 않은 세입자 등이 있다.
    - 세입자의 대항력 여부를 파악해 배당 시 보증금을 전액 배당을 받을 수 있는지를 확인하고, 배당을 받지 못하고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지 또한 확인해야 한다. 만약 배당요구를 하지 않은 임차인이 살고 있다면 반환해줘야 하는 보증금까지 생각해 입찰금을 산정해야 한다.

재매각인 물건에 입찰할 경우 입찰보증금이 2배가 되기 때문에 신중하게 입찰해야 한다.
첫 번째로 물건의 가격을 정확히 아는 프로페셔널한 경매 투자자가 되세요. 내가 갖고 싶은 부동산에 관심을 두고 사랑하면서 걸어보세요. 그리고 핸드폰을꺼내 찍어보세요. 버스를 타고 가다가도, 내가 관심있는 동네를 지나면서도 사진을 찍으세요.
권리분석이란 법원경매를 통해 경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰 대금 이외에 추가로 인수해야 하는 권리가 있는지를 확인하는 절차이다. 권리분석을 하기 위해서 기준이 되는 권리를 찾고, 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 한다.
권리분석을 할 때 서류상 확인할 수 있는 내용은 부동산등기기록, 토지임야대장, 건축물대장이 있다.

배당은 매수인이 매각대금을 냈을 때 경매사건에서 낙찰된 금액 중 집행비용을 공제하고 남은 잔액을 채권자들에게 우선순위에 따라 나우어주는 과정을 말한다.

위반건축물인지 아닌지 어떻게 확인할까?
- 입찰 전 건축물대장에 위반건축물 표시가 없는지 확인해보는 것이 가장 간편하고 중요하다.

경매 입찰보증금은 최저 매각가의 10%를 준비해야 한다. 본인이 입찰서에 작성한 입찰가의 10%가 아니란 것을 꼭 기억해야 한다.

강제경매는 법원 판결에 의해 진행된 경매이고, 임의경매는 근저당에 의해 진행되는 경매이다.

입찰가를 정할 때 현재 시세 조사 없이 감정가만 보고 입찰가를 작성하면 큰 낭패를 볼 수 있다.

경매 한 사이클
- 물건 검색 → 물건 선정 → 권리분석 → 손품임장 → 발품임장 → 부동산 중개업소 임장 → 입찰가 분석 → 입찰 → 낙찰 → 서류 열람(일주일 내) → 명도 진행 / 잔금 납부 → 소유권 이전 / 명도 완료 → 수리 및 인테리어 → 임대 및 매도

권리분석에서 매수인이 인수해야 하는 금액도 있고, 불법건축물 표시가 된 하자 있는 물건이 경기 상승기라 해서 낙찰이 되는 것도 아닙니다.

근생일 경우에는 전세 대출이 불가능하고 주택으로의 용도변경이 불가능한 단점이 있습니다. 하지만 낮은 분양가에다 월세 세팅을 할 경우 수익성이 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도세와 청약통장 유지가 가능하다는 장점이 있습니다.

손품 조사와 임장을 갔을 때 미납된 관리비가 없고 집 앞이 깨끗하게 청소가 된 상태라면 취하될 가능성이 높습니다.

낙찰 후 법원이 매각허가결정을 승인해야 잔금 납부를 할 수 있습니다. 대략 일주일 정도 소요됩니다.

입찰 전 대출을 알아봐야 할 상황이 되면, 다음 정보를 알려줘야 합니다.
- 매각 물건의 사건번호
- 감정가와 예상 입찰가
- 본인의 소득 및 부채 현황
- 보유하고 있는 부동산
- 원하는 대출 금액

명도 시 잔금을 내고 방문하는 경우
- 잔금 납부 후 방문 예정이라면, 잔금을 납부할 때 ‘인도명령’과 ‘점유이전 금지가처분’ 신청을 하는 것이 좋습니다.

낙찰 후 서류 열람 시
- 서류 열람이 언제부터 가능한지 담당계장님과 상의 후 경매계 민원실에 방문
- 수입인지는 꼭 현금으로만 구매할 수 있다 (500원 준비)

전 소유자와 임대차 계약을 한다면 전입일이 빠른 상황이기 때문에 잔금대출이 안 될 수 있습니다.

돈을 빌려주는 은행 입장에서는 일순위에 있어야 하므로, 전 소유자가 은행보다 앞서 있는 건 승인하지 않습니다. 이때는 임대차 계약 시 전출 후 전입하는것으로 조건을 걸어 계약하면 됩니다.

빈 집도 법률적인 절차에 맞춰 강제집행을 신청하고 집행해야 합니다.

점유자가 임차인일 경우 명도확인서가 필요하므로 이사비 없이 나가게 됩니다. 하지만 점유자가 소유자일 때는 과도한 이사비를 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 때는 강제집행 비용과 비교해서 이사비를 협의하면 됩니다.

원칙상 점유자가 이사를 간 후(짐을 뺀 후) 법원에 서류를 제출하는 확인과정을 받아야 배당을 받을 수 있습니다.

명도확인서는 임차인이 배당일에 배당을 받을 수 있게 해주는 확인서 같은 것입니다. 꼭 임차인이 이사를 잘 나갔는지 확인 후 명도확인서를 주어야 합니다.

임차인이 경매신청을 했다면 명도확인서가 필요 없습니다. 명도확인서가 필요한 사람들은 소액 임차인이거나 전세권자, 대항력이 있는 임차인의 경우입니다.

배당받는 임차인은 배당일에 명도확인서와 인감증명서를 건네주면서 낙찰물건을 명도받습니다.
경매에서 배당이란 매각대금에서 집행비용을 공제하고 남은 금액을 채권자에게 순위에 따라 나눠주는 것입니다. 매각대금(낙찰금)에서 배당을 받고 싶은 채권자(돈을 빌려주는)는, 처음 매각이 지정되는 날짜전에 배당을 요구하라고 정해준 마감일까지(배당 요구 종기일) 배당을 요구하는 신청을 마쳐야 자격이 완성됩니다.

아무리 좋은 경매물건이더라도 혹여 배당금액이 불투명하다면 입찰을 고민해봐야 합니다.

등기부등본을 보면서 배당순위를 예상하고, 탱크옥션의 예상배당표를 참고할 수 있습니다.

해결하기 어려운 문제도 나 자신의 그릇을 키우기 위한 미션으로 생각합니다.

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