본문 바로가기
Book Wiki

부동산 전망을 위한 [2024 읽은 책] '인생 첫 부동산 공부'

by wonos 2024. 3. 17.

인생 첫 부동산 공부

- 전형진 저
- 부동산을 처음 입문하는 사람들에게 추천하는 서적  (⭐️⭐️⭐️)
- Yes 24 책 소개 : 33만 구독자 [집코노미TV] 진행, [한국경제] 부동산부 전형진 기자의 첫 책. 단 한 채의 집이 없는 당신에게 건네는 단 한 권의 부동산 입문서

 

  • 실거주든 투자든 부동산을 사는 행위엔 레버리지가 적극적으로 활용된다.
    • 부채를 활용해 자산을 매입하는 투자 방식, 지렛대를 이용할 경우 실제 힘보다 무거운 물건을 들 수 있기 때문에 부채 활용에 비유한다.

 

  • 대출로 대출을 막는거를 대환 대출이라고 한다.
  • 중도금 대출을 받을 땐 분양가를 기준으로 한도를 따졌었다. 하지만 잔금 대출은 입주할 때의 시세를 기준으로 계산하는 경우가 많다.

 

  • LTV(Loan to Value Ratio)는 지역이나 가격에 따른 한도 책정 방식이다. 한글로 풀어쓰면 담보 인정 비율이다. 해당 물건에 대해서 담보 가치를 얼마만큼 인정해주겠다라는 의미다.

 

  • DSR(Debt Service Ratio)는 LTV보다 중요하다. 총부채 원리금 상환 비율이란 개념이다. 쉽게 얘기하면 내가 가진 모든 빚의 원금과 이자를 갚아나가는 비용이 소득 대비 어느 정도 수준이냐는 뜻이다.

 

  • 청약통장은 만 17세부터 10만 원씩 넣는 게 가장 효율적이다. 많이 넣는 게 아깝다면 딱 600만 원까지만 채우자. 왜냐면 만 19세 이전 불입한 돈에 대해선 최대 24개월까지만 인정된다. 역산하면 만 17세부터 넣어야 손실 없이 인정된다는 것이다.

 

  • 나라에서 파는 아파트는 ‘얼마나’를 본다. 통장에 얼마나 오랫동안 부지런히 돈을 넣었느냐다. 민간에서 파는 아파트는 ‘얼마냐’를 본다. 통장에 얼마 있느냐는 것이다.

 

  • 청약시장에서 신혼은 혼인 7년 이내다.

 

  • 민간분양이라면 그냥 결혼하는 방법밖에 없다. 경쟁이 발생하면 아이가 있는 집이 1순위다.
    • 민간 신혼 → 공공 생애 최초 → 공공 신혼 → 민간 생애 최초순으로 유리하다.

 

  • 결혼을 안 해도 신혼부부 특별공급이 가능한 건 공공분양뿐이다. 예비 신혼부부 자격으로 가능하다.

 

  • 보험을 든다는 마음으로 특별공급과 일반공급에 모두 청약하는 게 현명하다. 이때 특별공급과 일반공급에 모두 당첨될 경우 특별공급 당첨이 우선이다.

 

  • 지역주택조합사업
    • 말도 안 되는 가격에 새 아파트를 준다는 광고도 있다. 주로 지하철이나 전단지로 홍보하는데, 자세히 보면 모서리에 ‘00지역주택조합’이라고 써 있다. 원수가 있다면 소개시켜주길 권한다.
    • 재건축은 그 동네 사람들이 자신들의 땅을 모아서 새 아파트를 짓는 사업이다. 반면 지역주택조합은 해당 지역과 전혀 관계 없는 사람들이 모여 새 아파트를 짓자고 시작하는 사업이다. 본질은 정부가 땅을 수용해 짓는 신도시와 비슷하다.
    • 지역주택조합사업은 대부분 망한다. 종종 성공하는 경우도 있다. 그러나 대부분 망한다. 한번 가입하면 탈퇴조차 쉽지 않기 때문에 되도록 거들떠도 보지 않는 게 좋다. 명심하자. 대부분 망한다.

 

  • 무순위 청약은 이미 청약이 진행된 단지의 물량을 모으고 모아서 다시 청약하는 절차다. 부적격 당첨자가 나왔거나 당첨자가 계약을 포기한 경우 예비 당첨자에게 우선 배정되고, 예비 당첨자마저 포기한다면 무순위 청약 물량으로 나오는 것이다.
  • 무순위 청약의 맹점은 자금 조달 기간이 매우 빠듯하다는 점이다. 계약금은 며칠 만에, 잔금은 한두 달 안에 내야 하는 일정이다.

 

  • 왜 84제곱미터는 34평일까?
    • 여전히 24평, 34평 같은 옛 척관법으로 면적을 표현하기 때문이다. 1평은 3.3제곱미터다. 그렇다면 전용 면적 84제곱미터짜리 아파트는 몇 평일까? ‘84/3.3=25’식으로 계산되니 25평일까? 그게 아니라서 문제다.
    • 우선 전용 면적은 방과 거실, 화장실 등 실내에서 실제로 사용하는 공간을 말한다. 옜 실평수의 개념이다. 전용 면적을 따질 때 발코니 면적은 포함되지 않는다.
    • 집 앞에 있는 계단과 복도 또한 우리 세대가 사용하기 위해 존재한다. 그래서 인 같은 공간도 우리 집의 면적에 포함된다.
    • 전용 면적 84제곱미터 아파트는 계단 등을 더한 공급 면적이 통상 110~114제곱미터 안팎이다. 이를 척관법인 평으로 환산하면 33~34평이 나온다.
  • 부동산을 사고팔면 그 거래 가격을 30일 안에 신고해야 한다. 그래서 실거래가는 해당 물건의 공식적인 가격 그 자체다. 취득세와 양도소득세 등을 따지는 기준으로도 활용된다.

 

  • 호가란? 실거래가 사이의 텀을 메워주는게 호가다. 한자 그대로 부르는 가격, 중개업소에 들르면 유리창에 붙어 있는 가격, 포털 사이트에서 아파트 단지를 검색하면 나오는 가격이 바로 호가다.

 

  • 매도인 입장에서 계약을 깨려면 어떻게 해야 할까? 계약금만 돌려주고 끝낸다면 좋겠지만 배액배상이 원칙이다. 그러니까 매수인이 냈던 계약금을 일단 반환하고 또 그만큼의 돈을 추가로 지급해야 한다는 의미다. 이것도 일종의 위약금이다.

 

  • 이행착수란 계약을 정상적으로 이행하기 위한 일련의 일들을 말한다.

 

  • 보통의 갭투자는 수급 여건상 전세 가격이 오를 곳에서 집중적으로 이뤄지는 편이다.

 

  • 만약 현재 집값이 2년 전의 전세값보다 하락해 집을 팔더라도 세입자의 보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 상황이라면 깡통전세라고 한다.

 

  • 미래의 거품을 다 뺀 현재만의 가격이 바로 전세 가격이다.

 

  • 과거 한 유명 갭투자자의 경우 인구수에 0.005를 곱한 값을 적정 주택 수요로 제시하기도 했다. 인구한자들이 제시한 적정 주택 수요의 평균치를 내기 위한 간편식이다.

 

  • 신축 빌라에 전세로 사는 건 버선발로 쫓아가서라도 말리고 싶다. 우리가 앞에서 살펴본 갭투자자들의 놀이터 그 자체이기 때문이다.

 

  • 경매 절차
    • 공매는 온비드 홈페이지에서 클릭 몇 번으로 끝나지만 경매는 직접 법원에 가야 한다. 가까운 법원이 아니라 관할 법원이라서 문제다. 제주도 물건이라면 제주도에 가야 한다는 이야기다.
    • 입찰할 땐 최저 입찰 금액의 10%를 보증금으로 내야 하는데 이것도 현금으로 들고 가야 한다. 보통 법원 인근 은행에서 수표 한 장으로 뽑는 편이다. 보증금의 1,234만 원이라서 단위가 딱 떨어지지 않아도 창구에 말하면 1,234만 원짜리의 수표 한 장을 끊어주니 걱정하지는 말자.

 

  • 단독 주택과 빌라가 산재한 마을을 구역으로 나눠 새 아파트로 짓는다면 재개발, 낡은 아파트를 새 아파트로 바꾼다면 재건축이다.

 

  • 주거지라고 해서 다 같은 땅은 아니다. 전용 주거지와 일반 주거지로 나눈다. 전용 주거지의 경우 보통 단독 주택 용지로 쓰인다. 빌라나 아파트는 일반 주거지에 들어선다. 그리고 그 땅을 다시 1,2,3종으로 분류한다. 종이 높을수록 밀도가 높게 개발할 수 잇는 땅이란 의미다.

 

  • 용적률은 토지 대비 건물 연면적의 비율이다. 만약 100제곱미터짜리 땅에 면적 50제곱미터짜리 2층 건물을 짓는다면 용적률은 100%다.

 

  • 재건축은 재개발과 달리 사업성을 따질 때 한 가지 요인을 더 고려해야 한다. 바로 초과 이익 환수제다.

 

  • 새 아파트가 될 때까지 들고 있는 것만 투자가 아니다. 감당 가능한 범위에서 적당한 차익을 실현하고 바통을 넘기는 것도 현명한 투자다.

 

  • 경매의 사례는 분양 자격이 없는 집이었다. 원조합원이 아예 분양 신청을 하지 않았기 때문이다. 이 경우 경매 낙찰자 또한 분양 자격을 얻지 못하고 종전 자산 평가액(감정 가격 * 비례율)대로 현금 청산을 받고 사업에서 빠져야 한다.

 

  • 투기 과열 지구의 정비 사업에 투자하려면 그만큼 장기전을 염두에 둬야 할 수밖에 없다.
저작자표시 비영리 변경금지

'Book Wiki' 카테고리의 다른 글

자기계발 추천 서적 [2024 읽은 책] '조셉 머피의 잠재의식의 힘' 30~50대 자기계발 추천 서적  (3) 2024.03.30
[주식 시그널 리포트] 2023.03.29 핵심 뉴스 / '보성파워텍‘ 회사 분석 / 주식 보고서 및 상승 예상 / 원전 관련주  (32) 2024.03.29
자기계발 추천 서적 [2024 읽은 책] '말주변이 없어도 대화 잘하는 법' 30~50대 자기계발 추천 서적  (29) 2024.03.24
자기계발 추천 서적 [2024 읽은 책] '생각이 너무 많은 어른들을 위한 심리학' 30~50대 자기계발 추천 서적  (29) 2024.03.18
[2024 읽은 책] 레버리지  (43) 2024.02.29
[2024 읽은 책] 진짜 돈 되는 토지 투자 노하우  (27) 2024.02.29
[2024 읽은 책] 데일 카네기 자기관리론  (37) 2024.02.20
[2024 읽은 책] 부동산 상승 신호 하락 신호  (37) 2024.02.09

관련글

티스토리툴바